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Immobilienverkauf: Spekulationssteuer fällt auch beim Zwangsverkauf an

Der Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren ist ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft; der hierbei realisierte Gewinn unterliegt auch 2009 weiterhin der individuellen Progression. Zur Steuerpflicht kommt es auch, wenn die Veräußerung durch Krankheit, Zwang oder sonstige unabwendbare Ereignisse veranlasst war. Denn das Finanzamt stellt nicht auf das Verkaufsmotiv ab. Daher fällt nach einem aktuellen Urteil des Hessischen Finanzgerichts auch dann Spekulationssteuer an, wenn die Gemeinde für die drohende Zwangsenteignung eine Ersatzimmobilie zur Verfügung stellt und der Hausbesitzer auf dieses Angebot eingeht.

Dieser Tenor kann in der Praxis teuer werden, wenn etwa Flächen für den Bau einer neuen Autobahn oder sonstige Vorhaben benötigt werden. Denn das Ersatzgrundstück ist meist mehr wert als das hingegebene. Dieser Tausch wird so behandelt, als ob der Verkaufspreis nicht in bar, sondern durch den Wert des neuen Grundstücks beglichen wird. Daher zählt der aktuelle Marktpreis als relevanter Betrag. Zudem liegt auch noch ein neuer Anschaffungsvorgang vor. Sofern die erhaltene Immobilie nun innerhalb der kommenden zehn Jahre abgestoßen wird, liegt wieder ein steuerpflichtiges Spekulationsgeschäft vor. Der Fiskus schlägt also zweimal zu.

Diese allgemein gültige Regelung erfährt allerdings eine wenig bekannte Ausnahme. Die Maßnahme löst nämlich kein Spekulationsgeschäft aus, wenn das als Ersatz erhaltene Grundstück wirtschaftlich dieselbe Aufgabe erfüllt wie das hierfür ausgeschiedene. Dabei müssen beide Vorgänge allerdings sachlich eng zusammenhängen und beide Gegenstände im Wesentlichen wertgleich sein. Unter Prüfung dieses Sonderaspekts verneinten die hessischen Richter im Urteilsfall eine steuerfreie Ersatzbeschaffung, weil der Verkauf weder unter Zwang erfolgte noch ein wertidentischer Austausch vorlag.

Nicht ausreichend für eine solche Zwangssituation ist nämlich, wenn die Enteignung nur angedroht wird. Vielmehr muss die freie Willensentscheidung ausgeschlossen sein, etwa wenn eine Enteignung durch Baulandumlegung unmittelbar bevorsteht. Nicht ausreichend ist, dass damit lediglich erfahrungsgemäß gerechnet werden kann, nur weil eine Behörde mit Enteignung in der Zukunft droht. Das gilt vor allem, wenn das Angebot der Kommune aus Sicht des Veräußerers ein günstiges Geschäft darstellt. Dann hat das noch wenig mit einer Zwangsenteignung zu tun und ist eher eine Finanzierung zugunsten des bisherigen Eigentümers, so die Richter.