Aktuelles

Spekulationsfrist: Aussicht auf Steuerrückzahlung für ehemalige Immobilienverkäufe

Ab 1999 wurde die Spekulationsfrist für Grundstücke von zwei auf zehn Jahre verlängert. Betroffen von dieser Gesetzesänderung waren auch Immobilienbesitzer, bei denen Ende 1998 die vorherige kürzere Zweijahresfrist bereits abgelaufen war. Ihre Grundstücke fielen an Neujahr 2009 plötzlich wieder in die Steuerpflicht. Diese Rückwirkung verstößt teilweise gegen das Grundgesetz, entschied jetzt das Bundesverfassungsgericht, so dass es bei Verkäufen nach 2008 jetzt zu einer nachträglichen Erstattung zuviel bezahlter Einkommensteuer auf den Gewinn kommen kann. Die Neuregelung ist wegen des Verstoßes gegen die Grundsätze des Vertrauensschutzes insoweit verfassungswidrig, als dass Immobilien im Zeitpunkt der Gesetzesverkündung am 31.03.1999 bereits erworben worden waren.

Von der positiven Aussicht auf steuerfreie Veräußerungsgewinne profitieren jetzt Hausbesitzer, wenn bei ihnen

• der entsprechende Einkommensteuerbescheid mit dem Spekulationsgewinn beispielsweise über einen Einspruch offengehalten worden war und
• bei einem Verkauf ab 1999 die alte zweijährige Spekulationsfrist bereits abgelaufen war.

Dann unterliegen bis zum 31.03.1999 aufgelaufene Wertzuwächse nicht mehr der Spekulationsbesteuerung. Das bedeutet jetzt allerdings in diesen Altfällen Rechenarbeit, denn der gesamte realisierte Gewinn muss in (steuerfreie) Wertzuwächse bis Ende März 1999 und in die nachfolgenden (steuerpflichtigen) Preissteigerungen ab April 1999 zeitlich aufgeteilt werden.

Beispiel: Ein Grundstück wurde am 01.06.1996 für 200.000 EUR erworben und am 01.06.2004 für 400.000 EUR veräußert. Der Verkehrswert des Grundstücks betrug am 31.03.1999 280.000 EUR. Vom Veräußerungsgewinn von 200.000 EUR ist der bis zum 31.03.1999 entstandene Wertzuwachs von 80.000 EUR steuerfrei und nur der Restbetrag von 120.000 EUR unterliegt der Einkommensteuer.

Der steuerpflichtige Spekulationsgewinn errechnet sich aus dem Unterschied zwischen Verkaufserlös und dem ehemaligen Kaufpreis. Mindernd berücksichtigt werden dürfen dabei die im Zusammenhang mit den Erwerbsgeschäften angefallenen Nebenkosten. Dieses Zwischenergebnis erhöht sich um sämtliche bis zum Verkauf als Werbungskosten steuerlich geltend gemachten Abschreibungsbeträge bei den Mieteinkünften.