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Grunderwerbsteuer: Einheitlicher Erwerbsvorgang wird angenommen

Der Erwerb eines bebauten Grundstücks durch Kauf des Grund und Bodens und durch Abschluss eines Vertrags über eine anschließende Gebäudeerrichtung gehört insgesamt auch dann zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, wenn es sich um mehrere Einzelverträge mit verschiedenen Subunternehmern handelt. Selbst die Übernahme von Maklerkosten durch den Käufer ist mit einzubeziehen. Dieser Tenor des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg passt in die aktuelle Tendenz, wonach die Finanzämter seit rund drei Jahren verstärkt den Wert von Grund und Boden plus Gebäude erfassen. Damit hat sich die Bemessungsgrundlage für die Steuerrechnung deutlich verbreitert, wenn Immobilien den Besitzer wechseln.

Zuvor konnten Bauherren gegenüber dem Finanzamt argumentieren, sie hätten ein "nacktes" Grundstück erworben und anschließend hierauf ein Gebäude errichtet. Dann berechnete sich die Steuer nur auf den Grund und Boden und nicht vom Gesamtpreis für das fertige Objekt.

Diese lukrative Trennung gelingt jetzt nur noch selten, seitdem der Bundesfinanzhof in einer Reihe von Urteilen von einem einheitlichen Erwerbsvorgang ausgeht, was im Ergebnis zu mehr Grunderwerbsteuer führt. So gibt es jetzt grundsätzlich einen sachlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau, auch wenn getrennte Verträge abgeschlossen wurden oder die Hausplanung inhaltlich maßgebend vom Erwerber beeinflusst ist.

Selbst wenn verschiedene Unternehmer auf der Verkäuferseite aktiv werden, der künftige Hausbesitzer selbst einen Architekten einschaltet, Leistungen in Eigenarbeit erbringt oder an Dritte vergibt, fällt die Grunderwerbsteuer auf das Gesamtwerk an. Das sind dann zusätzlich zum Grundstücks- und Gebäudepreis anfallende Nebenkosten wie etwa für den Makler, für Sonderwünsche, für den kapitalisierten Zins aus vorzeitigen Kaufpreiszahlungen sowie für Erschließungskosten.

Hinweis: Für Bauherren besteht immerhin Aussicht auf einen nachträglichen Steuerrabatt. Denn die Grunderwerbsteuer von 3,5 % und in Berlin von 4,5 % auf den Gebäudepreis verstößt nach einem Beschluss des Niedersächsischen Finanzgerichts gegen das gemeinschaftsrechtliche Mehrfachbelastungsverbot. Das Gericht hat den Europäischen Gerichtshof zur Klärung angerufen, da der heimische Belastungscocktail aus Grunderwerb- und Umsatzsteuer auf Handwerkerleistungen Erwerber und Baufirmen unzulässigerweise benachteilige.

Neben der Mehrwertsteuer von 19 % belegt der Fiskus den Hausbau zusätzlich mit einer verkappten Sonderumsatzsteuer, was nach europäischem Recht verboten ist. Aufgrund des in Luxemburg anhängigen Verfahrens ergehen Grunderwerbsteuerbescheide derzeit nur vorläufig.