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Gewerblicher Grundstückshandel: Vermögensaufteilung unschädlich

Durch die Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück, ohne jedoch ein  zusätzliches Entgelt bei der Auseinandersetzung einer vermögensverwaltenden Grundstücksgemeinschaft zu zahlen, kommt es nicht zu einem gewerblichen Grundstückshandel. Insoweit zählen die verteilten Immobilien auch nicht als Objekt beim Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze, das einen gewerblichen Grundstückshandel auslösen würde. Das Finanzgericht Düsseldorf kommt zu diesem Ergebnis, indem es die Voraussetzungen für einen gewerblichen Grundstückshandel in Relation zum unentgeltlichen Übergang von Immobilien setzt.

Der Verkauf eines Grundstücks im Privatbereich kann für sich genommen Teil eines gewerblichen Grundstückshandels, aber auch der letzte Akt einer Vermögensverwaltung sein. Dabei wird die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn nach dem Gesamtbild Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Grundbesitznutzung - beispielsweise durch Vermietung oder eigene Nutzung - entscheidend in den Vordergrund treten.

Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung wurde die Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Hiernach ist regelmäßig von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens vier Objekte veräußert werden. Der Drei-Objekt-Grenze kommt allerdings nur Indizwirkung zu. Daher können auch bei der Veräußerung von weniger als vier Objekten besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen. Als Objekt wird beim gewerblichen Grundstückshandel jede selbständig veräußerbare und nutzbare Immobilie betrachtet. Bei einem Mehrfamilienhaus liegen aber erst dann mehrere Objekte vor, wenn eine Teilung des Gebäudes vollzogen ist.

Die Auseinandersetzung einer Grundstücksgemeinschaft steht nicht einer entgeltlichen Veräußerung des Miteigentumsanteils gleich. Grundstücke, die ohne Gewinn an Bekannte und Freunde verschenkt werden, sind nicht in die Drei-Objekt-Grenze einzubeziehen. Das gilt in gleicher Weise auch für Grundstücke, die durch Realteilung einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft den einzelnen Gesellschaftern zu Alleineigentum übertragen werden. Die Realteilung ohne zusätzliche Ausgleichszahlung wird nicht als Anschaffungs- und Veräußerungsgeschäft angesehen, so die Richter. Um einen unentgeltlichen Erwerb handelt es sich auch dann noch, wenn bei der Realteilung Schulden der vermögensverwaltenden Gesellschaft oder Gemeinschaft übernommen werden.

Die Nachteile des gewerblichen Grundstückshandels sind insbesondere, dass Verkaufsgewinne auch außerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig sind und der Gewerbesteuer unterliegen und der Immobilienbesitzer eine Buchhaltung erstellen muss.