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Vermietungseinkünfte: Übernommenes Disagio führt zu Werbungskosten

Wenn Sie als neuer Hausbesitzer dem Verkäufer das Disagio zahlen, weil Sie den Kredit mit übernehmen, können Sie den Betrag als Werbungskosten von Ihren Mieteinkünften absetzen. Ein solches Disagio fällt bei der Kreditvergabe an, wenn die Bank beispielsweise nur 95 % der Darlehenssumme auszahlt und dafür über die Laufzeit geringere Schuldzinsen verlangt. Übernehmen Sie bei einem Hauserwerb den noch nicht getilgten günstigen Kredit, müssen Sie dem Veräußer in der Regel einen Aufpreis zahlen.

Nach einem Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf ist bei einem Disagio der erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang mit einer Einkunftsart gegeben, wenn und soweit mit dem betreffenden Darlehen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Mietimmobilie finanziert werden. Erstattet der Erwerber dem Veräußerer ein Disagio, können als eigener Finanzierungsaufwand sofort abziehbare Werbungskosten vorliegen.

Denn auch vor Fälligkeit des Kaufpreises an den Veräußerer geleistete Geldbeschaffungskosten können Werbungskosten sein, wenn sie als Entgelt für die Überlassung der mit dem übernommenen Darlehen verbundenen günstigen Konditionen gewertet werden können. Das gilt zumindest dann, wenn der Kaufpreis unabhängig von den Konditionen der Schuldübernahme festgelegt wird. Dann ist auch unerheblich, ob beide Rechtsgeschäfte in einer Notarurkunde verknüpft werden, so die Richter.

Lässt sich nämlich nachweisen, dass sich ein Gesamtkaufpreis aus dem Wert für die Immobilie und dem Disagio zusammensetzt, ist die wirtschaftliche Zuordnung zu den Geldbeschaffungskosten eindeutig und eine Formulierung im Kaufvertrag unschädlich, wonach auch das anteilige Disagio zum Kaufpreis gehört.

Relevant ist dabei auch noch, ob Wohnung oder Haus im Fall einer anderweitigen Finanzierung des Erwerbers auch ohne Übernahme der bestehenden Darlehensverbindlichkeit verkauft worden wäre. Hieraus lässt sich nämlich ableiten, dass es sich um selbständige Geschäfte handelt und die Kaufpreisermittlung losgelöst von der Frage der Schuldübernahme erfolgt. Sofern im Zusammenhang mit der Schuldübernahme noch weitere Kosten angefallen sind, stellen diese ebenfalls Finanzierungsaufwand dar, der als Werbungskosten abziehbar ist.