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Dachrenovierung: Kein Erhaltungsaufwand bei Flächenausbau

Ersetzt der Vermieter einer Immobilie das bisherige Flach- durch ein neues Satteldach, lassen sich die insgesamt angefallenen Aufwendungen nicht sofort als Werbungskosten absetzen. Dies gilt nach dem Urteil des Finanzgerichts München selbst dann, wenn die alte Hausbedeckung schadhaft war und dringend erneuert werden musste. Zwar gehört eine solche klassische Renovierungsmaßnahme für sich allein betrachtet zum sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand. Entsteht durch den Einbau des Satteldachs jedoch ein ausbaufähiges neues Dachgeschoss, handelt es sich insgesamt um Herstellungskosten, die nur langfristig und in der Regel jährlich mit zwei Prozent als Werbungskosten abgeschrieben werden können.

Dies gilt dann auch für den anteiligen Erhaltungsaufwand. Jener wäre zwar auch ohne den Ausbau bei der Sanierung angefallen, aber für die ungünstige Regelung ist die Einstufung als Herstellungsmaßnahme allein maßgebend. In die Kategorie der nachträglichen Herstellungskosten fallen bei bereits vorhandenen Gebäuden insbesondere Aufwendungen, die zur Erweiterung der Nutzfläche oder für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung sorgen. Das kann - wie im Urteilsfall - bereits bei einer geringfügigen Vergrößerung der Fall sein.

Hinweis: Grundsätzlich stuft das Finanzamt Aufwendungen für ein Gebäude als Herstellungskosten ein, wenn

• die Wohnfläche im Dachgeschoss durch breitere und höhere Dachgauben erweitert,
• der nutzbare Teil im Keller durch eine unterkellerte Terrasse vergrößert,
• ein innenliegender Balkon überdacht,
• ein Gebäude aufgestockt oder
• ein Anbau errichtet wird.