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Miteigentümer einer Mietimmobilie: Überquotale Zurechnung der Aufwendungen eines Miteigentümers

Sind Sie mit Ihrem Ehegatten gemeinsam Eigentümer einer vermieteten Immobilie, werden die Mieteinkünfte Ihnen und Ihrem Gatten entsprechend dem jeweiligen Miteigentumsanteil zugerechnet. Häufig ist es jedoch so, dass ein Miteigentümerehegatte die Aufwendungen für das Mietobjekt allein trägt, weil er den wesentlichen Teil des Familieneinkommens erzielt.

In einem solchen Fall sollten Sie eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs beachten, nach der eine über den Miteigentumsanteil hinausgehende steuerrechtliche Zurechnung der Aufwendungen bei einem Miteigentümer nur in Betracht kommt, wenn

• mit der überquotalen Kostentragung keine Zuwendung an den anderen Ehegatten beabsichtigt ist und
• endgültig kein durchsetzbarer Ausgleichsanspruch gegen ihn besteht.

Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, rechnet das Finanzamt Ihnen und Ihrem Ehegatten die Einkünfte oder Verluste aus der Vermietung entsprechend Ihren Anteilen zu. Solange Sie zusammen zur Einkommensteuer veranlagt sind, ist dies nicht weiter schlimm, da auch Verluste Ihres Gatten das gemeinsam zu versteuernde Einkommen mindern. Sollte es jedoch zu einer Trennung kommen, wären unausgeglichene Verlustanteile aus früheren Jahren, die auf Ihren Ehegatten entfallen, für die steuerliche Verrechnung bei Ihnen verloren.

Um dies zu verhindern, sollten Sie gegebenenfalls vereinbaren, dass nur Sie als Träger der Aufwendungen nach außen hin als Vermieter auftreten. Außerdem sollten Sie und Ihr Gatte eine schriftliche Vereinbarung über den Ausschluss eines Ausgleichsanspruchs gegen denjenigen Miteigentümerehegatten abschließen, der nicht vermietet.