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Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Jährlich anfallender Erhaltungsaufwand ist nicht abziehbar

Als Werbungskosten bei Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung können Sie sämtliche Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung Ihrer Einnahmen geltend machen. Erhaltungsaufwendungen können aber insoweit nicht als sofort abzugsfähige Werbungskosten berücksichtigt werden, als die ihnen zugrundeliegenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und - ohne Umsatzsteuer - 15 % der Anschaffungskosten übersteigen (sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Laut Bundesfinanzhof (BFH) können Aufwendungen im Zusammenhang mit einer Gebäudeanschaffung - unabhängig davon, ob sie auf jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsarbeiten beruhen - nicht als Erhaltungsaufwand abgezogen werden, wenn sie im Rahmen einheitlich zu würdigender Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen anfallen. Der BFH geht davon aus, dass zu den Erhaltungsarbeiten insbesondere Schönheitsreparaturen gehören. Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit einer Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme sind jedoch in die Prüfung, ob die 15%-Grenze eingehalten wird, mit einzubeziehen.

Hinweis: Sie sollten darauf achten, die 15%-Grenze für alle Maßnahmen innerhalb der Dreijahresfrist einzuhalten. Denn nur dann können Ihre Aufwendungen als sofort abziehbare Werbungskosten berücksichtigt werden. In Zweifelsfällen kann Ihnen Ihr Steuerberater weiterhelfen.