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Ferienimmobilien: Steuerliche Richtsätze beim Ansatz von Verlusten

Grundsätzlich geht man bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit davon aus, dass selbst bei hohen Werbungskostenüberschüssen über längere Zeiträume keine Liebhaberei vorliegt. Diese günstige Sichtweise gilt auch bei Ferienwohnungen, die ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden. Dabei ist es unerheblich, ob die Vermietung in Eigenregie oder durch Vermittlung über Dritte - wie einen Verwalter vor Ort - erfolgt. Kurzfristige Aufenthalte in der Ferienwohnung anlässlich eines Mieterwechsels (z.B. zur Endreinigung, Schlüsselübergabe) oder zur Erhaltung der Mietsache (z.B. zur Beseitigung von Schäden) sind genauso wenig schädlich wie das Durchführen von Schönheitsreparaturen.

In einigen Situationen kann es jedoch dazu kommen, dass bei einer Ferienimmobilie überprüft wird, ob Liebhaberei vorliegt, und dass die Verluste somit nicht ohne Weiteres anerkannt werden. Dann muss eine Überschussprognose über 30 Jahre für das Finanzamt erstellt werden. Bringt das Ergebnis zumindest einen bescheidenen Überschuss, lassen sich Verluste bei der Steuer absetzen.

• Haben sich die Eigentümer eine Selbstnutzung vorbehalten, muss die Einkünfteerzielungsabsicht unabhängig davon überprüft werden, ob sie das Domizil tatsächlich zur privaten Erholung genutzt haben oder ob es leerstand.
• Aufwendungen sind in die Prognoserechnung nur einzubeziehen, sofern sie auf Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten wurde.
• Gemischte Kosten - beispielsweise Schuldzinsen, Haus- und Grundbesitzabgaben, Gebäude-AfA und Versicherungsbeiträge - können auf die Zeit der Vermietung und die der Selbstnutzung aufgeteilt werden.
• Haben die Eigentümer die Selbstnutzung zeitlich beschränkt, sind die übrigen Leerstandszeiten der Vermietung zuzurechnen.
• Durch eine saisonabhängige Vermietung ergibt sich oft, dass die Ferienwohnung für gewisse Zeiten - etwa im Winter - leersteht. Trotzdem lassen sich bei passabler Auslastung im Allgemeinen höhere Einnahmen erzielen als bei einer ganzjährigen Dauervermietung. Daher können die Leerstandszeiten nicht von vornherein der Selbstnutzung zugerechnet werden. Sofern sich der Umfang nicht aufklären lässt, darf geschätzt werden, dass die Leerstandszeiten zu je 50 % auf beide Bereiche entfallen.