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Immobilienveräußerung: Zinsen aus gestundetem Kaufpreis sind Kapitaleinnahmen

Wird der Kaufpreis aus einem privaten Hausverkauf zunächst zinslos gestundet, muss der vereinbarte Betrag aufgeteilt werden:

• Der Zinsanteil zählt zu den Kapitaleinkünften und unterliegt bei Zahlung ab 2009 der Abgeltungsteuer.
• Der Tilgungsanteil wird für die Berechnung eines steuerpflichtigen Gewinns benötigt, sofern die Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt.

Das gilt auch, wenn der Erwerber neben dem vereinbarten Kaufpreis aufgrund einer vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel Jahre später eine zusätzliche Summe aufbringen muss. Denn auch Zahlungen, die ausschließlich im Hinblick auf die Geldentwertung geleistet werden, haben Zinscharakter und sind mit diesen wirtschaftlich gleichzusetzen.

Der Verkäufer der Immobilie muss den Betrag aufgrund der Wertsicherungsklausel auf einen Schlag bei der Zahlung versteuern. Der neue Hausbesitzer kann die gleiche Summe im Gegenzug als Schuldzinsen bei den Werbungskosten absetzen, wenn er das Grundstück vermietet.

Zahlungen, die im Hinblick auf die Preisanpassungsklausel geleistet werden, fallen im privaten Bereich beim Gläubiger unter die Erträge aus sonstigen Kapitalforderungen und beim Schuldner unter die Kreditzinsen, was auf Grundlage des Nominalwertprinzips angewendet wird. Dabei gelten als Einkünfte aus Kapitalvermögen die Zinsen, die  wirtschaftlich im Hinblick auf die Geldentwertung erzielt werden. Aus dem darüber hinaus gestundeten Kaufpreisanteil wird hingegen kein fiktiver Zinsanteil herausgerechnet, weil dieser lediglich auf einem Interessenausgleich zwischen den Vertragsparteien durch  Verhandlungen basiert.

Beispiel: Der Kaufpreis aus einem im Jahr 2000 verkauften Haus betrug 500.000 EUR und wurde damals bis 2010 zinslos gestundet. Aufgrund der Wertsicherungsklausel müssen 640.000 EUR auf einen Schlag bezahlt werden. Der ehemalige Immobilieneigentümer muss 35.000 EUR Abgeltungsteuer (140.000 EUR Kapitaleinnahme x 25 % Steuersatz) ans Finanzamt zahlen und der Erwerber kann diesen Betrag als Schuldzinsen bei seinen Mieteinkünften geltend machen. Sofern der Hausverkauf Spekulationsteuer auslösen sollte, gilt als relevanter Veräußerungserlös der Nominalwert des gestundeten Kaufpreises und somit 500.000 EUR.