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Denkmalimmobilie: Kauf muss vor den Sanierungsmaßnahmen erfolgen

Bei einem anerkannten Baudenkmal dürfen bei Eigennutzung zehn Jahre lang jeweils 9 % der begünstigten Sanierungsmaßnamen und die anschließenden laufenden Erhaltungsaufwendungen als Sonderausgaben abgezogen werden. Darüber hinaus sind auch noch die laufenden Erhaltungsaufwendungen bei solchen begünstigten Häusern absetzbar. Beim vermieteten Denkmal lassen sich alle Anschaffungskosten über zwölf Jahre als Werbungskosten geltend machen.

Voraussetzung ist jedoch, dass die anfallenden Aufwendungen beim Eigentümer des Denkmalobjekts anfallen, denn es handelt sich um eine personenbezogene Steuerbegünstigung. Diese Bedingung für die Förderung sollte unbedingt beachtet werden. Denn wird ein Eigenheim erst nach den durchgeführten Maßnahmen gekauft, lässt sich nichts mehr von der Steuer absetzen. Die Begünstigung fällt dann beim Vorbesitzer (z.B. beim Bauunternehmer) an, obwohl dieser durch die kurze Haltefrist nur wenig von den Steuerprivilegien hat.

Werden Denkmal- und Sanierungsobjekte als fertiges Gesamtpaket von erfahrenen Anbietern abgewickelt, muss der Kaufvertrag aber zwingend vor dem Beginn der Renovierung unterschrieben sein. Erst ab diesem Zeitpunkt greift die personenbezogene Förderung über Sonder-AfA bei Vermietung oder Sonderausgabenabzug bei Eigennutzung. 

Hinweis: Wird das Denkmalobjekt später wieder verkauft, muss der Eigentümer keine Spekulationssteuer befürchten. Denn eigengenutzte Gebäude bleiben unabhängig von Haltefristen steuerfrei, sofern das Denkmal unmittelbar nach der Fertigstellung selbst bewohnt wird. Sofern bis zur Veräußerung allerdings noch keine zehn Jahre vergangen sind, entfällt für den Restzeitraum der Sonderausgabenabzug.

Beispiel: Ein Ehepaar kauft in 2010 ein Denkmal. Die begünstigten Sanierungsmaßnahmen belaufen sich auf 800.000 EUR. Mit Wirkung zum 01.01.2014 wird das Haus verkauft.