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Einkünfteerzielungsabsicht: Liebhaberei bei Haussanierung über langen Zeitraum

Sofern Haus oder Wohnung auf Dauer vermietet werden sollen, lassen sich auch die Anfangsverluste steuerlich berücksichtigen. Das Finanzamt prüft in solchen Fällen nur dann auf Liebhaberei, wenn besondere Umstände vorliegen. Ansonsten können die Aufwendungen - Schuldzinsen, Renovierungsmaßnahmen - schon als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung besteht. Sofern jedoch Haus oder Wohnung längere Zeit leer stehen, muss der Immobilieneigentümer durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen nachweisen, dass er beabsichtigt, Einkünfte zu erzielen.

Stellt sich heraus, dass ein Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, nicht vermietbar ist, muss der Hausbesitzer durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts herstellen. Auch wenn eine solche Gebäudesanierung in Eigenarbeit durchgeführt wird, muss ersichtlich sein, dass das Objekt in absehbarer Zeit vermietet werden kann. Im Rahmen dieser Baumaßnahmen reicht eine lediglich subjektive Absicht, später einmal vermieten zu wollen, nicht aus.

Hinweis: Insoweit trifft den Hauseigentümer die Feststellungslast für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht. Soweit er Mietinteressenten für einen Zeitpunkt benennt, zu dem das Objekt noch nicht vermietbar war und auch nicht absehbar war, dass das Haus in Zukunft vermietbar sein würde, reicht dies nicht als Nachweis.