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Ablösung eines Erbbaurechts: Zahlung kann sofort abzugsfähige Werbungskosten darstellen

Die Abfindung für die vorzeitige Ablösung eines Erbbaurechts kann als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden, wenn hierdurch höhere Erbbauzinsen erlangt werden sollen. Ein solches Geschäft kommt in der Praxis vor, wenn das Erbbaurecht an einem Grundstück während der oft 99-jährigen Nutzungsdauer einer anderen Verwendung zugeführt werden soll, beispielsweise weil der Erbbauverpflichtete das Grundstück während der Laufzeit selbst nutzen oder einem Interessenten zu einem höheren Erbbauzins überlassen möchte. Zahlt er nun dem bislang Berechtigten für die vorzeitige Ablösung des vertraglich vereinbarten Erbbaurechts eine Entschädigung, führt dies zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten, wenn lediglich der Erbbauberechtigte ausgetauscht wird, um dadurch anschließend höhere Erbbauzinsen erzielen zu können. Bei einem solchen Wechsel liegen keine - steuerlich ungünstigen - aktivierungspflichtigen Anschaffungskosten für das Grundstück vor.

Grundsätzlich geht das Finanzamt davon aus, dass eine solche Abfindungszahlung zur Ablösung eines dinglichen Rechts eines Dritten an einem Grundstück zu nachträglichen Anschaffungskosten führt. Das liegt daran, dass der Erbbauverpflichtete hierdurch die vollständige rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an der Immobilie zurückerlangt hat und dies einen Anschaffungsvorgang darstellt. Anders sieht es jedoch aus, wenn die Entschädigung wie eine Abstandszahlung des Eigentümers an den Mieter für die vorzeitige Räumung des Gebäudes anzusehen ist. Dann liegen Werbungskosten vor, die sofort abziehbar sind.

Diese günstigere Regelung kommt zum Tragen, wenn der Grundstückseigentümer die Zahlung nicht leistet, um die Beschränkung seiner Eigentümerbefugnisse zu beseitigen, sondern um den Erbbauberechtigten auszutauschen. In diesem Fall hat er - wirtschaftlich betrachtet - zu keinem Zeitpunkt die vollständige rechtliche und wirtschaftliche Verfügungsmacht an dem Grundstück zurückerlangt.

Hinweis: Erhaltene Erbbauzinsen sind wie Mieteinnahmen zu behandeln. Gibt es bei der Bestellung des Erbbaurechts einen Einmalbetrag als Vorleistung, darf dieser alternativ auf bis zu zehn Jahre verteilt werden, was oftmals den Progressionssprung im Jahr des Zuflusses vermeidet.