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Grunderwerbsteuer: Erbbaurecht und anschließende Gebäudeerrichtung gehören zusammen

Wird die Bestellung eines Erbbaurechts an einem Grundstück vereinbart und muss der Veräußerer aufgrund der vertraglichen Verpflichtung zuvor noch das Gebäude auf eigene Kosten herstellen, liegt ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück vor. Das hat zur Folge, dass

• neben den vom Erbbauberechtigten zu zahlenden Erbbauzinsen (ermittelt mit einem kapitalisierten Wert über die Laufzeit)
• auch dessen Aufwendungen für die Errichtung des Gebäudes

in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einfließen.

Denn in einem solchen Fall liegt ein einheitliches Vertragswerk vor, weil zwischen dem Erbbaurechts- und dem Bauerrichtungsvertrag ein enger sachlicher Zusammenhang besteht, aufgrund dessen verbindlich feststeht, dass, wie und mit welchem Unternehmen das Grundstück bebaut werden wird.

Maßgebend für die Prüfung des einheitlichen Vertragswerks ist der tatsächliche Zustand des Grundstücks oder Erbbaurechts, wobei drei Fälle zu unterscheiden sind.

1. Geht es um die Bestellung eines Erbbaurechts an einem bebauten Grundstück, sind neben den vom Erbbauberechtigten zu zahlenden Erbbauzinsen auch dessen Aufwendungen für die Errichtung des Gebäudes durch den Veräußerer Bestandteil der Gegenleistung.
2. Besteht das Erbbaurecht nur an einem unbebauten Grundstück, so sind die vom Erbbauberechtigten daneben eingegangenen Verpflichtungen zur Veränderung des tatsächlichen Zustands des Grundstücks keine Gegenleistungen, wenn sie nur dem Erwerber zugute kommen.
3. Kommt die vereinbarte Bebauung dem Veräußerer oder einem Dritten zugute, gelten diese Aufwendungen als steuerpflichtige Gegenleistung. Dabei ist unerheblich, wenn bei Heimfall oder nach Ablauf der vereinbarten Erbbaurechtszeit ein Anspruch auf Entschädigung des dann maßgeblichen Gebäudewertes besteht.

Ein einheitliches Vertragswerk bedeutet nicht, dass sich der Erwerb in bebautem Zustand aus einem Vertrag ergeben muss. Auch die Inhalte mehrerer Verträge gelten für einen Erwerb, wenn zwischen ihnen ein rechtlicher oder ein so enger tatsächlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber - objektiv betrachtet - ein bebautes Grundstück erhält.

Hinweis: Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungskosten des Grundstücks und ist auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen. Sie lässt sich daher bei den Mieteinkünften nicht sofort als Werbungskosten absetzen.