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Verlust aus Vermietung: Überschusserzielungsabsicht bei Ferienwohnungen

Wird aus der Vermietung von Ferienwohnungen steuerlich ein Verlust geltend gemacht, prüft das Finanzamt sehr gründlich, ob - insgesamt betrachtet - eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt. Nur dann kann der Verlust steuermindernd berücksichtigt werden. Zur Beurteilung der Überschusserzielungsabsicht von Ferienwohnungen wird dabei zwischen ausschließlich fremdvermieteten und (auch) selbstgenutzten Ferienwohnungen unterschieden. Geht das Finanzamt von einer dauernden Vermietung aus, unterstellt es im Regelfall auch eine Überschusserzielungsabsicht. Um gegenüber dem Finanzamt glaubhaft zu machen, dass eine ausschließlich fremd vermietete Ferienwohnung vorliegt, bei der auf einen besonderen Nachweis der Überschusserzielungsabsicht verzichtet wird, sind folgende Punkte entscheidend:

• Sie haben als Vermieter die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem ihnen nicht nahestehenden Vermittler (beispielsweise überregionaler Reiseveranstalter, Feriendienstorganisation oder Kurverwaltung) übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen.
• Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten von Ihnen selbstgenutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder in unmittelbarer Nähe zur selbstgenutzten Wohnung. "Unmittelbare Nähe" in diesem Sinne ist nur anzunehmen, wenn sich Ihre Haupt-  und die Ferienwohnung in derselben Stadt oder Gemeinde befinden. Die Hauptwohnung muss nach Größe und Ausstattung Ihren Wohnbedürfnissen entsprechen. Nur wenn die selbstgenutzte Wohnung auch beispielsweise die Unterbringung von Gästen ermöglicht, kann davon ausgegangen werden, dass Sie die Ferienwohnung nicht selbst nutzen, sondern sie ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieten und in der übrigen Zeit hierfür bereithalten.
• Sie besitzen am selben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzen lediglich eine davon für eigene Wohnzwecke oder überlassen sie unentgeltlich. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn beispielsweise Ausstattung und Größe einer der Wohnungen auf Ihre eigenen besonderen Verhältnisse zugeschnitten sind. Die Leerstandszeiten Ihrer weiteren Ferienwohnung(en) werden vom Finanzamt in einem solchen Fall als Vermietungszeiten gewertet.
• Die Ferienwohnung wird in der (regional unterschiedlichen) Saison mit Ausnahme eines kurzzeitigen Leerstands nahezu durchgängig vermietet. In diesem Zusammenhang bezieht sich "Saison" nicht ausschließlich auf die Hochsaison im Sommer, sondern umfasst auch die Zeiten der Nebensaison. Damit muss eine nahezu durchgängige Vermietung mindestens von März bis Oktober und zusätzlich für den Zeitraum zwischen Weihnachten und dem Jahreswechsel gewährleistet sein, um eine Selbstnutzung objektiv auszuschließen. 

In allen anderen Fällen geht das Finanzamt zunächst davon aus, dass Sie als Vermieter die Wohnung auch selbst genutzt oder unentgeltlich überlassen haben. In diesem Fall verlangt die Finanzverwaltung, dass Sie die Überschusserzielungsabsicht durch eine Prognoserechnung nachweisen. 

Hinweis: Gehen Sie als Vermieter von einer auf Dauer angelegten ausschließlichen Vermietung zur Vermietung mit Selbstnutzung über, muss erst ab diesem Veranlagungszeitraum die Überschusserzielungsabsicht geprüft werden.