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Schrott-Immobilien: Schuldenerlass von der Bank steigert den Spekulationsgewinn

Besitzer von sogenannten Schrott-Immobilien müssen den Betrag, den sie mit der finanzierenden Bank als Schuldenerlass ausgehandelt hatten, im Jahr des Immobilienverkaufs versteuern. Dies gilt selbst dann, wenn der Erlass mit der Bank zeitlich bereits vor dem Verkaufsjahr vereinbart und wirksam wurde. Die reduzierte Kreditsumme erhöht insoweit einen realisierten Spekulationsgewinn oder verringert einen Verlust.

Hintergrund für ein solches Vorgehen ist meist, dass Banken ihre Kunden bei Schrott-Immobilien nicht ordnungsgemäß beraten. Um den Streit über die Aufklärungspflicht aus der Welt zu schaffen, bieten die Banken ihren betroffenen Kunden einen Schulderlass an, der eine gerichtliche Auseinandersetzung vermeiden soll.

In einem vom Hessischen Finanzgericht entschiedenen Fall wurde eine Eigentumswohnung gekauft und der volle Kaufpreis durch Darlehensverträge finanziert. Wegen vorhandener Mängel konnte die Wohnung nicht vermietet werden, so dass der Eigentümer die Darlehensraten nicht bezahlen konnte. Deshalb schloss er mit dem finanzierenden Institut eine Rückabwicklungsvereinbarung, wonach die Bank einen Betrag von 50.000 EUR erließ.

Neben dem späteren Veräußerungserlös muss auch der vereinbarte Schuldenerlass von 50.000 EUR steuerwirksam angesetzt werden. Denn bei der Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften gilt das allgemeine Prinzip nicht, wonach Einnahmen nur in dem Kalenderjahr des Zuflusses erfasst werden. Der Veräußerungsgewinn muss daher auch die wirtschaftlichen Vorteile des Schuldenerlasses aus vorangegangenen Jahren enthalten. Der Hausbesitzer erlangt den Schuldenerlass nämlich nur deshalb, weil er der Bank im Gegenzug das Recht einräumt, wie ein Eigentümer über die Immobilie zu verfügen. Damit besteht ein enger wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Schuldenerlass sowie der Rückabwicklung gescheiterter Immobiliengeschäfte und Darlehensverträge.