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Umsatzsteuer: Option sollte gut überlegt sein

So paradox dies auch klingen mag: Steuern zu zahlen kann sich für Sie bei der Umsatzsteuer durchaus lohnen. Denn die Umsatzsteuer ist eine Steuerart, die sich aufgrund der Möglichkeit des Vorsteuerabzugs auch entlastend auswirken kann. Gerade bei großen Investitionen, wie sie beispielsweise in der Gründungsphase eines Unternehmens vorkommen, stellt der Vorsteuerabzug einen erheblichen Liquiditätsvorteil dar.

Beispiel: Sie beabsichtigen, Ihre Kfz-Werkstatt komplett zu modernisieren. Dazu ist ein Investitionsvolumen von 119.000 EUR erforderlich. Durch den Vorsteuerabzug von 19 % werden Sie aber tatsächlich nur mit dem Nettobetrag von 100.000 EUR wirtschaftlich belastet, da Sie die 19.000 EUR vom Finanzamt erstattet bekommen.

Der Vorsteuerabzug setzt allerdings voraus, dass Sie selbst umsatzsteuerpflichtige Umsätze tätigen. Der Gesetzgeber hat den Abzug nämlich, bis auf wenige Ausnahmen, für umsatzsteuerfreie Tätigkeiten ausgeschlossen. Daher kommen beispielsweise Ärzte nicht in den Genuss des Vorsteuerabzugs, da ihre Leistungen steuerfrei sind. Grundsätzlich besteht keine Wahlmöglichkeit, einen Umsatz steuerfrei oder steuerpflichtig zu behandeln.

Bei der Vermietung von Grundstücken lässt Ihnen der Gesetzgeber allerdings unter bestimmten Voraussetzungen die eine Wahlmöglichkeit (Option). Sofern Ihr Mieter fast ausschließlich umsatzsteuerpflichtige Umsätze tätigt, können Sie freiwillig zur Umsatzsteuer optieren.

Beispiel: Sie bauen ein großes Mietshaus. Im Erdgeschoss sind zwei Ladenlokale vorgesehen. Als Mieter ziehen eine Boutique und ein Nagelstudio ein. Beide Unternehmungen tätigen steuerpflichtige Umsätze, so dass eine Option zur Umsatzsteuer möglich ist. Sofern die erste Etage von einem Arzt genutzt wird, ist dagegen keine Option möglich, da dieser nur steuerfreie Umsätze ausführt. Auch die Nutzung durch einen Mieter zu privaten Wohnzwecken berechtigt nicht zur Option. Die Wahlmöglichkeit kann sich also auch nur auf einzelne Gebäudeteile beziehen.

Der Vorteil des freiwilligen Steuerzahlens liegt gerade bei Gebäuden auf der Hand: Auf diese Weise ist bestenfalls die gesamte Vorsteuer oder zumindest ein Teil abzugsfähig. Bei den hohen Investitionskosten einer Immobilie führt dies zu einer deutlich spürbaren Entlastung.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat mit einem Schreiben nun aber die Möglichkeit zur Option eingeschränkt. Dies betrifft die Fälle, in denen erst später zur Umsatzsteuer optiert, aber auch die, in denen eine Wahl nachträglich rückgängig gemacht wird (beispielsweise nach Abschluss des Bauprojekts). Beides ist, was den nachträglichen Wechsel von und zur Option angeht, grundsätzlich zulässig. Das BMF hat jedoch die zeitliche Grenze bis zum Abschluss des Veranlagungsverfahrens gesetzt.

Hinweis: Ob es für Sie wirklich vorteilhaft ist, zur Umsatzsteuer zu optieren, hängt von einer gesamtwirtschaftlichen Betrachtung ab. Im Vorfeld einer größeren Immobilieninvestition sollten Sie dies gemeinsam mit uns klären, damit Sie dann den steuerlich günstigsten Weg einschlagen können.