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Grunderwerbsteuer: Erstattung bei Rückabwicklung des Kaufvertrags

Kaum ein Geschäft ist für Finanzbeamte transparenter als der Erwerb einer Immobilie. Eine Kopie des Kaufvertrags wandert sofort an das Finanzamt und die Notare übermitteln zusätzlich alle damit zusammenhängenden Vereinbarungen - etwa zu Treuhand, Baubetreuung oder Generalunternehmer. Vorrangig dient diese Kontrolle der zügigen Festsetzung von Grunderwerbsteuer. Erst wenn diese Abgabe bezahlt ist, lässt sich der Eigentümerwechsel ins Grundbuch eintragen.

Wird ein Grundstücksgeschäft innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, wird entweder die Steuer auf Antrag gar nicht erst festgesetzt oder der Steuerbescheid wieder aufgehoben. Um diese Frist einzuhalten, muss die Rückeintragung im Grundbuch zumindest beantragt sein. Diese gesetzliche Vorgabe ist vielen Hausbesitzern unbekannt, zumal die Steuer gleich aus zwei Gründen rückwirkend entfallen kann:

1. Das zuvor abgewickelte Grundstücksgeschäft wird innerhalb von zwei Jahren wieder aufgehoben - unabhängig vom Motiv für die Rückabwicklung.
2. Bereits im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass der Erwerber bei Eintritt einer bestimmten Bedingung ein Rücktrittsrecht hat. Dann wird die Steuer auch nach mehr als zwei Jahren noch erstattet.

Die erste Alternative ist allerdings nicht gegeben, wenn der ursprüngliche Kaufvertrag aufgehoben und die Immobilie unverzüglich weiterveräußert wird, das Geschäft wirtschaftlich aber noch dem Erwerber und nicht dem Ex-Besitzer zuzurechnen ist. Das gilt selbst dann, wenn die Geschäfte zwar in verschiedenen Urkundenrollennummern abgewickelt werden, aber zum selben Komplex gehören und beim selben Notartermin abgeschlossen werden. Denn die rückwirkende Aufhebung der Grunderwerbsteuer setzt voraus, dass die Vertragsparteien sämtliche Wirkungen aus dem Erwerbsvorgang aufheben und sich so stellen, als wäre dieser nicht zustande gekommen. Auch darf die Möglichkeit, über das Grundstück zu verfügen, nicht beim Käufer bleiben, sondern der Verkäufer muss seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangen.

Hinweis: Nicht immer fällt Grunderwerbsteuer an, wenn eine Immobilie übergeht. Steuerfrei bleiben beispielsweise Grundstückserwerbe durch Ehepartner oder den Exgatten nach der Scheidung zur Vermögensauseinandersetzung. Gleiches gilt bei Käufen durch Verwandte in gerader Linie, deren Ehegatten sowie durch Stiefkinder. Übergänge bei Erbauseinandersetzungen bleiben genauso außen vor wie Grundstücksschenkungen und -erbschaften.