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Grunderwerbsteuer auf Baukosten: Wann liegt ein einheitliches Vertragswerk vor?

Bieten Sie als Bauunternehmer Grundstücke an mit der Möglichkeit, diese auf Wunsch des Erwerbers zu bebauen? Oder planen Sie als Bauherr, ein solches Grundstück zu erwerben? Dann dürfte für Sie die Frage interessant sein, ob die Baukosten, die bei einer zukünftigen Errichtung von Gebäuden entstehen, die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage erhöhen. Denn nach dem Grunderwerbsteuergesetz sind sowohl der Verkäufer als auch der Käufer für das Finanzamt Schuldner der Grunderwerbsteuer.

Doch wann unterfallen die Baukosten überhaupt der Grunderwerbsteuer? Voraussetzung ist, dass ein einheitliches Vertragswerk vorliegt. Mit der Frage, wann dies der Fall ist, hat sich jüngst das Finanzgericht Niedersachsen befasst.

Ein Bauunternehmen veräußerte ein unbebautes Grundstück. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die Käufer zusätzlich zum Kaufpreis einen Betrag von 30.000 EUR zahlen müssen, wenn sie dem Bauunternehmer nicht innerhalb von fünf Jahren den Auftrag zur Errichtung eines Wohngebäudes auf dem Kaufgrundstück erteilen. Die Käufer hielten die vereibarte Frist ein und das Finanzamt unterwarf die aus dem Werkvertrag resultierenden Baukosten der Grunderwerbsteuer.

Zu Recht, entschieden die Finanzrichter. Nach ihrer Ansicht liegt ein einheitliches Vertragswerk unter anderen dann vor, wenn

• sich der Erwerber nach dem Inhalt des Grundstückskaufvertrags gegenüber dem Verkäufer zivilrechtlich zu einer bestimmten Bebauung des Grundstücks verpflichtet hat oder
• sich aus Vereinbarungen oder Umständen, die objektiv mit dem Kaufvertrag zusammenhängen, ergibt, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält. Ein enger sachlicher Zusammenhang ist beispielsweise gegeben, wenn

1. dem Erwerber aufgrund einer bis annähernd zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot als einheitliches annimmt oder nur annehmen kann;
2. der Grundstückserwerber aufgrund vorheriger Absprachen oder faktischer Zwänge nicht frei entscheiden kann.

Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass die im Kaufvertrag gewählte Klausel den Käufer in seiner Entscheidungsfreiheit einschränkte. Es sah die vereinbarte zusätzliche Zahlung als Strafzahlung, die sicherstellen sollte, dass mit dem Grundstücksverkäufer und nicht mit einer anderen Baufirma ein Bauvertrag für das zu errichtende Gebäude abgeschlossen wird.

Hinweis: Seit dem 01.09.2006 dürfen die Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz selbst bestimmen. Hiervon haben bereits Berlin (4,5 %), Hamburg (4,5 %), Sachsen-Anhalt (4,5 %), Brandenburg (5 %), Niedersachsen (4,5 %) und Bremen (4,5 %) Gebrauch gemacht. Weitere Erhöhungen planen das Saarland (4 %) sowie Schleswig-Holstein (ab 2013: 5 %).