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Spekulationsteuer: Berechnung der verfassungswidrigen Immobiliengewinne

Die 1999 für Grundstücke von zwei auf zehn Jahre verlängerte Spekulationsfrist ist verfassungswidrig, soweit der realisierte Gewinn auf Wertzuwächse seit der ehemaligen Anschaffung bis zum 31.03.1999 entfällt. Nachfolgende Preissteigerungen sind hingegen steuerpflichtig. Hausbesitzer und Grundstücksgemeinschaften, deren Bescheid mit dem Spekulationsgewinn noch offen ist, können nun eine Steuerrückzahlung beantragen. Dabei ist der gesamte realisierte Gewinn in (steuerfreie) Wertzuwächse ab der Anschaffung bis zum 31.03.1999 und die nachfolgenden (steuerpflichtigen) Preissteigerungen ab 01.04.1999 bis zum Verkauf aufzuteilen, entsprechend dem Verhältnis der Besitzzeit linear, monatsweise und zugunsten des Hausbesitzers aufgerundet auf volle Monate.

Bisher war unklar, wie die Absetzung für Abnutzung (AfA) während der Besitzzeit in die Rechnung einfließt. Denn sofern Sie Abschreibungen zuvor als Werbungskosten bei den Mieteinkünften geltend gemacht haben, müssen Sie diese Beträge zur Ermittlung des Spekulationsgewinns wieder hinzurechnen. Nach dem Ergebnis der obersten Finanzbehörden der Länder müssen Sie keine konkrete Zuordnung der tatsächlich in Anspruch genommenen AfA vornehmen. Daher können Sie in einem ersten Schritt den Veräußerungsgewinn - unter Berücksichtigung der AfA-Beträge - ermitteln und erst im zweiten Schritt die Aufteilung des Gewinns auf die beiden Zeiträume vornehmen. Darüber hinaus ist keine anteilige Zuordnung der bei der Ermittlung der Spekulationseinkünfte abziehbaren Werbungskosten erforderlich. Das bedeutet, dass Sie Veräußerungskosten, die Sie getragen haben, in voller Höhe vom steuerbaren Teil des Veräußerungsgewinns abziehen dürfen.

Beispiel: Beim Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung am 15.01.1997 betrugen die Anschaffungskosten 250.000 EUR. Am 03.08.1999 wurde die bis dahin vermietete Eigentumswohnung für 235.000 EUR veräußert. An Maklerkosten fielen 10.000 EUR an und als AfA wurden bei den Mieteinkünften zuvor 28.000 EUR abgesetzt.

Im noch offenen Einkommensteuerbescheid 2005 wird aus einem steuerpflichtigen Gewinn von 3.000 EUR ein Verlust von 8.322 EUR, der mit anderen Spekulationsgewinnen verrechnet werden kann - auch noch 2010 oder 2011.

Hinweis: Sofern Sie keine entsprechenden Spekulationsgewinne zum Ausgleich haben, können Sie den Spekulationsverlust 2009 bis 2013 auch von Gewinnen aus Geldanlagen abziehen, die der Abgeltungsteuer unterliegen.