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Grundstücksbewertung: Verkaufspreis geht vor Gutachten

Das Erbschaftsteuerreformgesetz sieht seit 2009 - je nach Grundstücksart - drei verschiedene schematische Bewertungsmethoden für den Ansatz von vererbten und verschenkten Grundstücken auf Marktniveau vor. Sind Sie als Erbe oder Beschenkter mit dem vom Finanzamt ermittelten Wert nicht einverstanden, können Sie einen geringeren Wert jederzeit über ein Gegengutachten eines Sachverständigen oder des örtlichen Gutachterausschusses nachweisen. Alternativ können Sie den realistischen Verkehrswert einer Immobilie auch anhand des innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag erzielten Kaufpreises belegen, sofern Sie das Geschäft nicht mit nahen Angehörigen abgewickelt haben. Dabei liefert der bei der Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis den sichersten Anhaltspunkt für den Verkehrswert.

Somit ist es nicht sachgerecht, zum Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts ein Sachverständigengutachten gegenüber dem innerhalb eines Jahres nach dem Stichtag erzielten Veräußerungspreises zu bevorzugen, so das Finanzgericht Berlin-Brandenburg. Zwar bietet das Bewertungsgesetz die Möglichkeit, einen niedrigeren als den nach den Vorschriften festgestellten Grundstückswert anzusetzen, wenn dieser niedrigere Wert durch ein Gutachten belegt ist. Dennoch darf das Finanzamt den Kaufpreis als Bemessungsgrundlage ansetzen. Denn ein Marktpreis, der nach den Regeln von Angebot und Nachfrage frei ausgehandelt wird, bildet am ehesten den wahren Wert ab. Selbst wenn im Einzelfall ein besonders hoher Verkaufspreis erzielt wurde, rechtfertigt das keine Sonderbehandlung. Denn derartige Umstände sind typisch für den gewöhnlichen Geschäftsverkehr.

Beispiel: Das Finanzamt hat nach dem Ertragswertverfahren für eine geerbte Mietimmobilie einen Preis von 1 Mio. EUR errechnet. Ein Gutachten kommt auf 850.000 EUR. Der Erbe verkauft das Haus für 950.000 EUR. Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer sind die 950.000 EUR.