Aktuelles

Gebäudeherstellung: Bestimmung des Zeitpunkts der Bezugsfertigkeit

Miet- und Geschäftsgrundstücke werden bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer mit dem sogenannten Gebäudeertragswert angesetzt. Dieser ergibt sich aus der Jahresmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten und Bodenverzinsung. Dieses Ergebnis wird dann mit einem Vervielfältiger kapitalisiert. Dieser ist von der Art und Beschaffenheit eines Grundstücks und von der Restnutzungsdauer abhängig, die sich grundsätzlich aus der Differenz zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag, also zum Zeitpunkt der Erbschaft oder Schenkung, ermittelt.

Insoweit ist es also zur Bestimmung des Alters einer Immobilie wichtig, wann sie bezugsfertig geworden ist. Als bezugsfertig gelten

• Bürogebäude, wenn der Baukörper einschließlich der Treppenhausbereiche vollständig fertiggestellt sowie mit allen zentralen Ver- und Entsorgungseinrichtungen versehen ist, und
• Wohngebäude, wenn die wesentlichen Bauarbeiten durchgeführt worden sind. Dazu gehören der Einbau von Türen und Fenstern, vorhandene Anschlüsse für die Strom- und Wasserversorgung, Heizung, vorhandene sanitäre Einrichtungen und die Möglichkeit, eine Küche einzurichten. Zudem sollten die wesentlichen Maler- und Tapezierarbeiten ausgeführt und der Fußbodenbelag verlegt sein.

Unerheblich ist hingegen, wenn im Inneren noch entsprechend dem Mieterwunsch in moderner Leichtbauweise Zwischenwände eingezogen und die damit zusammenhängenden Elektro-, Sanitär-, Maler- oder Bodenbelagsarbeiten durchgeführt werden müssen. Bauherren gehen gerade bei Bürogebäuden immer mehr dazu über, größere Nutzflächen den Wünschen der Mieter entsprechend aufzuteilen. Aus Sicht des Mieters handelt es sich um geringfügige, als üblich anerkannte Baumaßnahmen, die der Benutzbarkeit des Gesamtobjekts nicht entgegenstehen.

Faustregel: Grundsätzlich kommt es für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ausschließlich auf die Zumutbarkeit der Nutzung an. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend. Hierzu müssen die wesentlichen Bauarbeiten durchgeführt worden sein. Im Umkehrschluss ist ein Wohn- oder Bürogebäude, dessen Flächen sich noch in einem rohbauähnlichen Zustand befinden, noch nicht bezugsfertig. Denn es kann nicht unmittelbar seiner bestimmungsgemäßen Verwendung zugeführt werden.