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Mieteinkünfte: Nach dem Hausverkauf gezahlte Kreditzinsen als Werbungskosten abziehbar?

Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) hat ernstliche Zweifel, ob nachträgliche Schuldzinsen bei den Mieteinkünften weiterhin nicht als Werbungskosten zu berücksichtigen sind. Die Richter haben daher bei einem hiervon betroffenen Steuerzahler die Vollziehung des Einkommensteuerbescheids ausgesetzt. Der Steuerzahler hatte eine Immobilie gekauft, die er mit einem Bankkredit finanzierte. Das Objekt wurde zwangsversteigert. Der Erlös aus der Zwangsversteigerung der Immobilie reichte allerdings nur aus, um einen Teil des Kredits zurückzahlen. Das Finanzamt hatte die Berücksichtigung der in der Folge gezahlten Schuldzinsen als Werbungskosten abgelehnt.

Das FG verweist darauf, dass der Bundesfinanzhof (BFH) zwischenzeitlich die Revision in einem ähnlich gelagerten Streitfall zugelassen hat. Laut FG bestehen Anhaltspunkte dafür, dass der BFH auch die Rechtsprechung zur Berücksichtigung von nachträglichen Schuldzinsen im Rahmen der Mieteinkünfte entsprechend ändern wird. Zudem werden in der Fachliteratur Bedenken gegen die Nichtberücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen nach einem Hausverkauf ohne ausreichende Erlöse zur Kredittilgung geäußert.

Hintergrund für die Aussetzung der Vollziehung ist die jüngste BFH-Rechtsprechung: Private Gesellschafter können ihre Schuldzinsen nach der Veräußerung der GmbH-Anteile als nachträgliche Werbungskosten absetzen, soweit der Verkaufspreis nicht zur Darlehenstilgung ausreicht.

Diese geänderte Rechtsprechung wendet die Finanzverwaltung zwar an, nicht jedoch auf Mieteinkünfte. Begründet wird dies damit, dass im Einkommensteuerrecht zwischen betrieblichen und privaten Einkunftsarten unterschieden wird. Im betrieblichen Bereich sind auch Vermögenszuwächse ohne zeitliche Beschränkung steuerpflichtig. Daher bleibt für betrieblich veranlasste Schulden der Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung nach einer Veräußerung ohne ausreichende Erlöse zur kompletten Schuldentilgung bestehen. Private Vermögensänderungen werden dagegen nur in Ausnahmefällen (z.B. Spekulationsgeschäft innerhalb von zehn Jahren) besteuert. Daher soll mit Wegfall der Mieteinkünfte auch der Zusammenhang mit den Schuldzinsen generell entfallen und es bei einer steuerlichen Differenzierung zwischen einem privaten Vermieter und Unternehmern sowie GmbH-Gesellschaftern bleiben.

Hinweis: Aufgrund dieser FG-Entscheidung sowie des beim BFH anhängigen Verfahrens halten wir Ihre Bescheide in vergleichbaren Fällen über einen ruhenden Einspruch offen.