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Leerstand: Werbungskostenabzug setzt Suche nach Mietern voraus

Wer ein Haus oder eine Wohnung auf Dauer vermieten will, kann die laufenden Kosten, Schuldzinsen und die AfA von der Steuer absetzen. Ob eine solche Tätigkeit als Liebhaberei zu beurteilen ist, prüft das Finanzamt nur, wenn besondere Umstände vorliegen. Ein Leerstand über längere Zeit gehört zu diesen besonderen Umständen. Daher müssen Sie hier als Immobilieneigentümer nachweisen, dass Sie die Absicht haben, aus dem Objekt Einkünfte zu erzielen. Diese Absicht müssen Sie anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen belegen, denn für den Abzug von Werbungskosten tragen Sie die Beweislast. Daher werden Verluste aus der Vermietung eines Objekts nicht berücksichtigt, wenn bei längerem Leerstand, der nicht nur aus einem üblichen Mieterwechsel resultiert, keine Einkünfteerzielungsabsicht erkennbar ist.

In einem jetzt vom Finanzgericht Baden-Württemberg (FG) entschiedenen Fall hatte ein Haus zwei Jahre leer gestanden, nachdem allen Mietern gekündigt worden war. Später bezog die Tochter des Vermieters mit ihrer Familie die Wohnung im Erdgeschoss. Die Räume im ersten Stockwerk nutzte der Hauseigentümer mit seiner Frau selbst.

Das FG hat bestätigt: Wurde allen bisherigen Mietern gekündigt, muss die Suche nach Mietern in der Folgezeit belegt werden. Auf eine Vermietungsabsicht können beispielsweise Vermietungsanzeigen, Mietverträge, Makleraufträge zur Vermietung oder vergleichbare Beweise hindeuten. Weil der Vermieter im Streitfall keine solchen Beweise vorlegen konnte, vermuteten die Richter eine beabsichtigte Nutzung im privaten Bereich. Im Streitfall sprach die später tatsächlich durchgeführte Nutzung als Mehrgenerationenhaus für diese Vermutung.

Ein Ausweg hätte ein Mietverhältnis mit der Tochter und dem Schwiegersohn hinsichtlich der Erdgeschosswohnung sein können. Ein solches Mietverhältnis hätte steuerrechtlich sogar als Vereinbarung unter Angehörigen anerkannt werden können. Ohne schriftlichen Mietvertrag - wie im Streitfall - bestehen aber schon Zweifel, ob das Mietverhältnis von vorneherein klar und eindeutig wie unter fremden Dritten (Fremdvergleich) vereinbart worden ist. Können außerdem keine Nebenkostenabrechnungen, Zahlungsnachweise und sonstige Belege für eine tatsächliche Durchführung vorgelegt werden, bleiben erhebliche Zweifel an einer Vermietungs- und Einkünfteerzielungsabsicht. Die für das Objekt entstandenen Aufwendungen werden dann nicht als Werbungskosten berücksichtigt.

Hinweis: Angefallene Verluste werden auch dann nicht berücksichtigt, wenn Sie als Hausbesitzer angeben, das Grundstück später einmal durch Vermietung nutzen zu wollen. Diese Absichtsäußerung reicht dem Finanzamt nicht, wenn ein Ende des Leerstands nicht absehbar ist. Die rechtzeitige Vorsorge für Beweise ist besonders bei Leerstand wegen Renovierung wichtig, weil hier sonst ein hohes Werbungskostenpotential verschenkt wird.