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Einkünfteerzielungsabsicht: Leerstand einer Wohnung kann Werbungskostenabzug durchkreuzen

Wollen Sie ein Haus oder eine Wohnung auf Dauer vermieten, können Sie die laufenden Kosten, Schuldzinsen und Abschreibungsbeträge steuerlich als Werbungskosten abziehen - das gilt auch für eine leerstehende Wohnung.

Das Finanzamt geht in solchen Fällen aber der Frage nach einer möglichen Liebhaberei nach, wenn besondere Umstände vorliegen wie zum Beispiel ein Leerstand des Objekts über längere Zeit. In diesem Fall müssen Sie als Immobilieneigentümer nachweisen, dass Sie die feste Absicht haben, aus dem Objekt Einkünfte zu erzielen. Sie müssen also ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen glaubhaft machen können.

Steht ein Objekt über längere Zeit leer und kann die Einkünfteerzielungsabsicht nicht glaubhaft gemacht werden, werden die Verluste steuerlich aberkannt. In einem jetzt entschiedenen Fall vor dem Finanzgericht Düsseldorf (FG) hatte ein sanierungsbedürftiges Haus zehn Jahre leer gestanden. Das FG urteilte, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht erst dann angenommen werden kann, wenn der Eigentümer zielgerichtet darauf hinwirkt, durch die Beseitigung der baulichen Mängel einen vermietbaren Zustand zu schaffen. Bloße Vorbereitungsmaßnahmen wie Entrümpelungs- und Entsorgungsarbeiten sowie andere Maßnahmen in Eigenregie genügten dem FG nicht.

Zeigt sich durch vergebliche Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt in seinem aktuellen baulichen Zustand kein Markt besteht, muss der Eigentümer zum Nachweis der fortbestehenden Vermietungsabsicht also zielgerichtet darauf hinwirken, einen vermietbaren Zustand des Objekts zu schaffen. Bleibt der Eigentümer untätig und nimmt den Leerstand hin, spricht das gegen eine Vermietungsabsicht.

Hinweis: Das Finanzamt setzt auch dann den Rotstift an, wenn Sie als Hausbesitzer pauschal behaupten, später das Grundstück einmal vermieten zu wollen. Diese bloße Absichtsäußerung reicht den Finanzbeamten nicht, wenn ein Ende des Leerstands nicht absehbar ist. Die rechtzeitige Beweisvorsorge ist daher insbesondere bei einem Leerstand wegen Renovierung wichtig. So sollten Sie zum Beispiel Vermietungsinserate, Makleraufträge und ähnliche Belege unbedingt aufbewahren.