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Immobilienbewertung: Verkaufspreis ist aussagekräftiger als Gutachtenwert

Das Erbschaftsteuerreformgesetz sieht seit 2009 - je nach Grundstücksart - verschiedene  Bewertungsmethoden für den Ansatz von vererbten und verschenkten Grundstücken auf Marktniveau vor.

Sofern Erben und Beschenkte mit dem vom Finanzamt ermittelten Wert nicht einverstanden sind, können sie über ein Gegengutachten eines Sachverständigen oder des örtlich zuständigen Gutachterausschusses einen geringeren Preis für die Bewertung des Grundstücks nachweisen.

Alternativ lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie auch aus einem Kaufpreis ableiten, der innerhalb eines Jahres nach dem Erb- oder Schenkungstag erzielt wurde, sofern das Geschäft nicht unter nahen Angehörigen abgewickelt wurde. Verkäufe, die später abgewickelt wurden, dienen auch als Vergleichswert, soweit sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber den Verhältnissen zum Erb- oder Schenkungstag nicht verändert haben.

Liegt dem Finanzamt sowohl ein Wert laut Gutachten als auch ein höherer Wert aus dem Verkaufsgeschäft vor, ist es nicht daran gehindert, den höheren Kaufpreis als Bemessungsgrundlage anzusetzen. Denn ein nach den Regeln von Angebot und Nachfrage frei ausgehandelter Marktpreis bildet eher den wahren Wert ab. Ein Gutachter gibt demgegenüber stets eine mit zahlreichen Unwägbarkeiten verbundene Schätzung ab und kann selbst bei schlüssigen Berechnungen zu Ergebnissen kommen, die vom Verkehrswert weit entfernt liegen. Selbst wenn im Einzelfall ein besonders hoher Verkaufspreis erzielt werden konnte, rechtfertigt das keine Sonderbehandlung. Denn derartige Umstände sind typisch für den gewöhnlichen Geschäftsverkehr.

Hinweis: Ist der Verkaufspreis niedriger als der Gutachtenwert, akzeptiert das Finanzamt auch diesen niedrigeren Wert - sofern sich die Verhältnisse im Vergleich zum Stichtag nicht geändert haben.

Beispiel: Das Finanzamt errechnet nach dem Ertragswertverfahren für eine geerbte Mietimmobilie einen Preis von 1 Mio. EUR. Ein Gutachten kommt auf 850.000 EUR. Der Erbe verkauft das Haus zeitnah für 950.000 EUR. Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer sind somit 950.000 EUR. Auch wenn das Gutachten einen Wert von 1,2 Mio. EUR ergeben hätte, wären als Bemessungsgrundlage 950.000 EUR zugrunde gelegt worden.