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Gebäudeabschreibung: Städtischer Zuschuss wird zum Steuergeschenk

Städte und Gemeinden verteilen zwar im Allgemeinen keine Geschenke - der Stadtsäckel kann sich allerdings schon einmal öffnen, wenn es um die Sanierung von Baudenkmälern geht. So geschehen in einem aktuellen Fall vor dem Bundesfinanzhof (BFH), in dem die Eigentümerin eines innerstädtischen denkmalgeschützten Wohnhauses für Sanierungsarbeiten ein zins- und tilgungsfreies Darlehen in Höhe von 250.000 EUR von der Stadt erhalten hatte. Die Eigentümerin rechnete diesen Betrag in die Herstellungskosten des Gebäudes ein und zog auf deren Grundlage in den Folgejahren erhöhte Abschreibungen für Baudenkmäler ab.

Einige Jahre später entschied die Stadt, dass das Darlehen zu einem Zuschuss umgewandelt wird und deshalb nicht mehr zurückzuzahlen ist. Zu diesem Zeitpunkt hatte die Eigentümerin aber bereits den Großteil der 250.000 EUR steuerlich abgeschrieben. Was nun?

Das Finanzamt erkannte zunächst die Abschreibungen für die Zukunft ab (noch nicht abgeschriebene Herstellungskosten: 49.000 EUR). Um den bereits abgeschriebenen Darlehensteil steuerlich wieder "hereinzuholen",  erfasste es diesen Teil als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Der BFH kam der Eigentümerin zur Hilfe und entschied, dass die Darlehensumwandlung steuerlich nicht zu Einnahmen führt. Es dürfen nur die Herstellungskosten des Gebäudes gemindert werden - und zwar erst im Zeitpunkt der Darlehensumwandlung. Somit kann der Eigentümerin nur noch der ausstehende Abschreibungsbetrag von 49.000 EUR aberkannt werden. Eine rückwirkende Änderung der Abschreibungen ist nicht zulässig, sodass die bereits in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge nicht mehr aberkannt werden dürfen! Die Eigentümerin erhielt somit de facto eine Doppelförderung, da sie Geldzuschüsse erhielt, die sie auch noch steuerlich absetzen konnte.

Hinweis: Die Urteilsgrundsätze gelten nicht nur für Baudenkmäler, sondern sind für alle Fälle relevant, in denen Darlehen später in Zuschüsse umgewandelt werden.