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Drei-Objekt-Grenze: Wann droht Gewerbesteuerpflicht beim Grundstücksverkauf?

Prinzipiell ist das Veräußern von Mietwohngrundstücken keine gewerbliche Tätigkeit. Der Fachmann spricht bei der Vermietung und einer eventuellen späteren Veräußerung eines Objekts von privater Vermögensverwaltung. Allerdings sind die Grenzen zu einer gewerblichen Tätigkeit beim Grundstückshandel fließend. Sofern eine zuvor private Vermögensverwaltung als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft wird, kann das nachteilige Folgen haben. Unter anderem kann die Gewerbesteuerpflicht eintreten.

Eine private Vermögensverwaltung liegt in der Regel vor, wenn langfristig an Mieter vermietete Objekte veräußert werden. Die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel wird überschritten, wenn innerhalb eines Fünfjahreszeitraums mehr als drei Immobilien veräußert werden und ein enger zeitlicher Zusammenhang (in der Regel fünf Jahre) mit ihrem Erwerb besteht. Dazu zählen auch Immobilien, die hergestellt oder modernisiert und anschließend veräußert werden. Die Rechtsprechung geht dann von einer bedingten Veräußerungsabsicht bei der Anschaffung aus, so dass ein Grundstückshandel angenommen wird.

Beispiel: Ein Hauseigentümer erwirbt im Jahr 2005 zwei Immobilien. In den Jahren 2006 und 2007 erwirbt er jeweils ein weiteres Objekt. Über das Jahr 2009 verteilt verkauft er alle vier Objekte. In diesem Fall sind die Voraussetzungen für einen gewerblichen Grundstückshandel gegeben, da der Eigentümer mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren nach der Anschaffung veräußert hat.

Das Problem des gewerblichen Grundstückshandels kann auch auftreten, wenn der Erwerber zunächst ein einheitliches Objekt anschafft und dies später aufteilt.

Beispiel: Ein Hauseigentümer erwirbt im Jahr 2005 ein Mehrfamilienhaus, das er schon bei der Anschaffung in fünf Eigentumswohnungen aufteilt. Über das Jahr 2009 verteilt verkauft er vier Eigentumswohnungen. Auch hier liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, da zwar nur ein Objekt angeschafft wurde, jedoch in engem zeitlichen Zusammenhang mehr als drei Objekte veräußert wurden.

Hinweis: Für die Veräußerung eines Vermietungsobjekts im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung fällt keine Einkommensteuer auf einen eventuellen Veräußerungsgewinn an, wenn die Anschaffung bereits länger als zehn Jahre zurückliegt. Bei einem ausschließlich für private, eigene Wohnzwecke genutzten Objekt fällt nie Steuer an.