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Jahrelanger Leerstand: Vermieter muss seine Vermarktungsstrategie ändern

Für Hauseigentümer kann es durchaus reizvoll sein, einzelne Wohneinheiten ihres selbstbewohnten Hauses steuerlich dem Vermietungsbereich zuzuordnen. Denn in diesem Fall können sie die Kosten des Hauses (Grundsteuer, Abschreibung, Schuldzinsen etc.) anteilig als Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Diese Zuordnung ist allerdings nur möglich, wenn der Eigentümer seine Absicht zur Einkünfteerzielung auch nachweisen kann. Insbesondere bei jahrelangem Leerstand der Wohneinheiten ist ein solcher Nachweis schwer zu führen.

Der Bundesfinanzhof hat kürzlich präzisiert, unter welchen Voraussetzungen die Kosten für langjährig leerstehende Wohnimmobilien abziehbar sind. Danach gilt: Grundsätzlich steht es dem Vermieter frei, in welcher Form er sein Mietobjekt auf dem Wohnungsmarkt bewirbt. Allerdings muss er einen Strategiewechsel vollziehen, wenn seine Vermietungsbemühungen jahrelang erfolglos geblieben sind. Das Gericht fordert in diesem Fall, dass der Vermieter

• Zugeständnisse bei der Miethöhe oder Vertragslaufzeit macht,
• seine Anforderungen an einen akzeptablen Mieter anpasst und
• einen Makler einschaltet oder neue Anzeigeformen wählt (z.B. in einem Internetportal).

Nur wenn der Hauseigentümer seine Vermietungsbemühungen dergestalt intensiviert bzw. anpasst, können seine Verluste aus der langjährig leerstehenden Wohnung steuerlich anerkannt werden.  

Hinweis: Bewerben Sie ihre leerstehende Wohnung jahrelang nach immer demselben Schema und machen trotz ausbleibenden Erfolgs keine Zugeständnisse bei den Mietmodalitäten, haben Sie nach diesem Urteil schlechte Karten, Ihre Verluste steuerlich abzuziehen. Wollen Sie Ihre Kosten trotz jahrelangen Leerstands abziehen, sollten Sie sich bei der Mietersuche "beweglich" verhalten und dies auch dokumentieren. So sollten Sie sämtliche Zeitungsanzeigen, Maklerverträge, Kontaktformulare der Mietinteressenten etc. aufbewahren.