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Privater Grundstücksverkauf: Spekulationsfrist startet bei Rückerwerbsoption neu

Veräußern Sie privat ein Grundstück oder ein grundstücksgleiches Recht (z.B. Erbbaurecht) so, dass zwischen der Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre vergangen sind, führt dies zu sonstigen Einkünften. Unter Anschaffung und Veräußerung versteht man dabei die entgeltliche Übertragung der Immobile, und die zehnjährige Zeitspanne nennt man auch Spekulationsfrist. Ihr Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft innerhalb der Spekulationsfrist unterliegt also der Einkommensteuer.

Verkaufen Sie Ihr Grundstück aus der Not heraus (um etwa eine Zwangsversteigerung zu verhindern), können Sie im Vertrag eine sogenannte Rückkaufoption vereinbaren. Dabei verpflichtet sich der Käufer, Ihnen die Immobilie zu bestimmten Konditionen zurückzuübertragen, wenn Sie bis zu einem fixen Termin die Option geltend machen. Verkaufen Sie dann die Immobilie nach dem Rückerwerb wieder - beispielsweise nachdem Sie ein Haus in selbständige Eigentumswohnungen aufgeteilt haben -, kann das Finanzamt einen privaten Veräußerungsgewinn festsetzen.

Dagegen können Sie nicht einwenden, das Grundstück hätte sich vor dem Verkauf der Wohnungen bereits länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz befunden, sofern das nur unter Zeitansatz der zwischenzeitlichen Veräußerung zutrifft. Denn allein aufgrund der Rückkaufoption bleiben Sie nicht der wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie.

Bei einer üblichen Rückkaufoption wird nämlich nicht einfach der erste Verkauf des Grundbesitzes rückabgewickelt - was erlauben würde, die Vorbesitzzeiten in die Berechnung der Spekulationsfrist einzubeziehen. Vielmehr handelt es sich um ein selbständiges, weiteres Anschaffungsgeschäft - und das Argument, das wirtschaftliche Eigentum am Grundstück nicht verloren zu haben, greift somit nicht.

Hinweis: Lediglich dann, wenn der Grundstückskaufvertrag nichtig ist oder angefochten wird, kommt eine Rückabwicklung ohne neue Spekulationsfrist in Betracht.