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Vorsteuerabzug: Aufteilungskriterium bei teils umsatzsteuerfreier Vermietung

Die teilweise sehr hohen Herstellungskosten bei Immobilien können durch den Abzug von Vorsteuern gemindert werden. Diese kann ein Vermieter jedoch nur dann geltend machen, wenn er die Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermietet. Bei einer umsatzsteuerfreien Vermietung - beispielsweise zu Wohnzwecken - kann er dagegen keine Vorsteuern abziehen. Wird ein Vermietungsobjekt sowohl umsatzsteuerpflichtig als auch umsatzsteuerfrei genutzt, muss der abziehbare Teil der Vorsteuern ermittelt werden.

Beispiel: Ein Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von 1.000 qm wird auf 600 qm umsatzsteuerpflichtig an gewerbliche Unternehmer vermietet. Die verbleibenden 400 qm werden an Wohnungsmieter überlassen. Die auf die Baukosten entfallenen Vorsteuern betragen 200.000 EUR. Diese sind im Verhältnis 60 % zu 40 % aufzuteilen. Im Ergebnis können damit 120.000 EUR Vorsteuern abgezogen werden.

Eine Aufteilung nach den Umsätzen, die aus der Vermietung erzielt werden (Umsatzmethode), kommt im Regelfall nicht in Betracht. Es ist vorrangig nach anderen Kriterien aufzuteilen, etwa nach Nutzflächen oder Kubikmetern umbautem Raum. Auf die Höhe der durch die Vermietung erzielten Umsätze kommt es dabei nicht an.

Der Europäische Gerichtshof hat diese Regelung in einer neueren Entscheidung jedenfalls teilweise bestätigt. Die Regelung ist dann zulässig, wenn die Aufteilung nach Nutzflächen bzw. nach anderen Kriterien zu einem genaueren Ergebnis als die Umsatzmethode kommt. Dies muss der Bundesfinanzhof (BFH) nunmehr prüfen.

Hinweis: Das letzte Wort in dieser Sache hat der BFH. Daher sollte man seine Entscheidung auch abwarten. Wir werden Sie zu gegebener Zeit darüber informieren.