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Vermietungsabsicht: Keine Werbungskosten für leerstehende Ruine

Solange Haus oder Wohnung auf Dauer vermietet sind, lassen sich laufende Kosten, Schuldzinsen und Abschreibungen problemlos steuerlich berücksichtigen. Anders sieht das jedoch aus, wenn Sie mit Ihrer Immobilie Verluste erzielen. In besonderen Fällen - wie beispielsweise einem Leerstand über längere Zeit - prüft das Finanzamt die Vermietungsabsichten sehr genau.

Dann müssen Sie als Immobilieneigentümer nachweisen, dass Sie die Absicht haben, aus dem Objekt Einkünfte zu erzielen, und dies anhand ernsthafter und nachhaltiger Bemühungen belegen. Denn für den Abzug von Werbungskosten tragen Sie die Beweislast.

Nach Einschätzung des Finanzgerichts Niedersachsen spricht es in Fällen des langjährigen Leerstands gegen eine Vermietungsabsicht, wenn für ein Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, trotz Vermietungsbemühungen kein Markt besteht und der Inhaber dennoch untätig bleibt und keine baulichen Veränderungen oder eine Sanierung vornimmt.

Im zugrundeliegenden Fall hatte der Besitzer eine Stadtvilla gekauft, die zuvor bereits von seinen Eltern bewohnt und schon seit mehreren Jahren nicht mehr vermietet worden war. Trotz der Beauftragung einer Wohnungsgesellschaft gelang es seitdem nicht, Mieter für das stark sanierungsbedürftige Objekt zu finden. Weil er sie als unwirtschaftlich betrachtete, hatte der Hausbesitzer die notwendige Sanierung unterlassen. Gegen eine Vermietungsabsicht sprach für das Gericht,

• dass das Objekt ohne Sanierung nicht vermietbar war,
• es deswegen bereits seit mehreren Jahren leer stand und
• der Hausbesitzer nicht zielgerichtet durch bauliche Umgestaltungen dafür sorgte, einen vermietbaren Zustand zu erreichen.

Hinweis: Zwar sind auch nach einer Sanierung eine Vermietung und schwarze Zahlen nicht garantiert. Allerdings liegt das im Rahmen des unternehmerischen Risikos und ist für Finanzämter kein Argument. Sollte die Immobilie derart marode sein, dass auch durch eine grundlegende Sanierung keine wirtschaftlich sinnvolle Vermietung möglich ist, ist die steuerliche Anerkennung nur möglich, wenn der Eigentümer das Haus verkauft. Der mögliche Verkaufsverlust ist dann im Rahmen der Spekulationsgeschäfte innerhalb der zehnjährigen Haltedauer abzugsfähig.