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Werbungskosten: Immobilienkredite sind nachträglich absetzbar
Unter nachträglichen Werbungskosten versteht man solche Aufwendungen, die in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer früheren Tätigkeit stehen, mit der man die Absicht hatte, Einkünfte zu erzielen. Bei der Vermietung von Immobilien legten die Finanzämter den Begriff der nachträglichen Werbungskosten in der Vergangenheit sehr eng aus, beispielsweise wenn ein Vermieter eine Immobilie verkaufte und der Verkaufspreis nicht ausreichte, die noch auf dem Haus lastenden Kredite für die Anschaffung zu tilgen. In solchen Fällen verweigerten die Finanzämter bislang die Anerkennung der nach wie vor anfallenden Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten.
Im vergangenen Jahr hatte der Bundesfinanzhof für eine solche Konstellation erstmals ein vermieterfreundliches Urteil gesprochen. Das Bundesfinanzministerium hat sich dieser Sichtweise nun angeschlossen, allerdings mit einigen Einschränkungen. Voraussetzung für den Werbungskostenabzug ist, dass
- die steuerbare Immobilienveräußerung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt ist,
- der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen, und
- die Absicht, Mieteinkünfte zu erzielen, nicht bereits vor der Veräußerung des Immobilienobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist.
Der Werbungskostenabzug ist ausgeschlossen, soweit
- die Schuldzinsen auf Verbindlichkeiten entfallen, die durch den Veräußerungspreis der Immobilie hätten getilgt werden können.
- eine steuerfreie Immobilienveräußerung außerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist vorliegt.
- die Veräußerung vor 1999 erfolgte. Hier galt noch die zweijährige Spekulationsfrist.
Beispiel: Der Darlehensstand beträgt 300.000 EUR und als erzielbarer Erlös aus der Veräußerung des Grundstücks lassen sich 200.000 EUR realisieren. Das ergibt eine Unterdeckung von 33 %. Insoweit können auch die angefallenen späteren Schuldzinsen mit dem ermittelten Drittel als absetzbare nachträgliche Werbungskosten berücksichtigt werden.
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