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Vermietung von Gewerbeobjekten: Wenn nicht ganz klar auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet wird

Vermieter von Gewerbeobjekten verzichten häufig freiwillig auf die Befreiung von der Umsatzsteuer. Auf die Steuerbefreiung für langfristige Raumvermietung von mehr als sechs Monaten kann ein Vermieter dann verzichten, wenn sein Mieter

• Unternehmer ist,
• das Objekt für sein Unternehmen nutzt (und nicht etwa für Wohnzwecke),
• zum Vorsteuerabzug berechtigt ist (z.B. ein Handels- oder Gaststättengewerbe betreibt, und keine Arztpraxis) und
• im Mietobjekt nur Umsätze ausführt, die zum Vorsteuerabzug berechtigen.

Diese sogenannte Option zur Umsatzsteuer kann im Mietvertrag erklärt werden.

In einem vom Finanzgericht München (FG) entschiedenen Rechtsstreit hatte der Mietvertrag zunächst die Miete zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer enthalten. Später waren die Beträge im Vertrag handschriftlich durchgestrichen und durch einen Gesamtbetrag ersetzt worden. Da der Mieter dennoch einen Vorsteuerabzug aus der gezahlten Miete geltend machte, ging das Finanzamt davon aus, dass der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hatte.

Anders das FG: Da der Vermieter den Umsatz in seiner Umsatzsteuererklärung nicht als steuerpflichtig erklärt hatte, konnte das Gericht auch keinen wirksamen Verzicht auf die Steuerfreiheit ausmachen.

Hinweis: Wie diese Entscheidung zeigt, sollten für steuerliche Zwecke stets klare vertragliche Verhältnisse geschaffen werden. In dem hier vorgestellten Fall war es besonders problematisch, dass der Mieter von einer Option zur Umsatzsteuer, der Vermieter aber von einer steuerfreien Vermietung ausging.