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Hausbau nach Grundstückskauf: Wann beschränkt sich die Grunderwerbsteuer auf den Grundstückspreis?

Aufgrund der verschärften Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist die Grunderwerbsteuer in den letzten Jahren häufig sowohl für den Grund und Boden als auch für das darauf errichtete Gebäude - somit also auf den Gesamtpreis des schlüsselfertigen Objekts - angefallen. Lediglich Eigenarbeiten blieben unberücksichtigt. Denn das Finanzamt vermutet grundsätzlich einen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskauf und dem anschließenden Hausbau - selbst dann, wenn getrennte Verträge abgeschlossen wurden.

Nur wenn Sie das Bauvorhaben nach dem Grundstückskauf in Eigenregie durchführen, also selbst nach einer passenden Baufirma Ausschau halten und hierbei keine Verbindung zum Verkäufer des Grundstücks aufnehmen, kann sich die Bemessungsgrundlage auf das Entgelt für den Grund und Boden beschränken.

Ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts Köln (FG) gibt allerdings Hoffnung: Nach diesem darf allein aufgrund eines Bebauungskonzepts noch keine Grunderwerbsteuer auf die Baukosten erhoben werden. Erwerben Sie ein unbebautes Grundstück und schließen dann in Eigenregie einen Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes ab, besteht nämlich nur dann ein einheitliches Vertragswerk, wenn ein Zusammenwirken mit dem Veräußerer erkennbar wird.

Im Urteilsfall hatte sich der Erwerber erst nach Vertragsabschluss für die Realisierung des Bebauungsvorschlags entschieden, so dass sich das FG gegen ein einheitliches Vertragswerk aussprach. Zwar stand fest, dass und wie er auf dem Grundstück bauen würde, darauf war auch die Finanzierung ausgerichtet. Allerdings hatten der Veräußerer und sein Makler nicht mit der Baufirma zusammengearbeitet.

Hinweis: Allein der enge zeitliche Rahmen, in dem Bau- und Kaufvertrag abgeschlossen werden, ist also noch kein Indiz für ein einheitliches Vertragswerk. Denn wer ein Haus errichten will, wird immer bestrebt sein, dies alsbald nach dem Grundstückskauf zu tun. Die zeitliche Komponente ist steuerlich also irrelevant.

Einen sachlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau nehmen BFH und Verwaltung vielmehr dann an, wenn etwa der Erwerber bei der Vertragsunterschrift in seiner Entscheidung über das Ob und Wie der Baumaßnahme nicht mehr frei ist.