Aktuelles

Verlustreiches Gewerbeobjekt: Vermieter muss marode Immobilie marktgängig machen

Das steuerliche Schicksal von Vermietern steht und fällt mit der sogenannten Einkünfteerzielungsabsicht. Nur wer die hat, darf seine Vermietungsverluste auch während etwaiger Leerstandszeiten der Immobilie steuermindernd abziehen. Derweil die Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietern von Wohnimmobilien (mit auf Dauer angelegter Vermietungstätigkeit) typisierend unterstellt wird, gelten für Vermieter von Gewerbeobjekten strengere Kriterien: Bei ihnen muss sich die Absicht zur Einkünfteerzielung aus einer Einzelfallprüfung ergeben.

Welche Kriterien hierbei eine Rolle spielen, veranschaulicht ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH). Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hatte ein marodes Fabrikgebäude von einer personenidentischen GmbH gepachtet, um es selbst weiterzuvermieten. Die Vermietungsversuche schlugen jedoch fehl, so dass die GbR jahrelang Vermietungsverluste erzielte. Der BFH erkannte diese Verluste mangels Einkünfteerzielungsabsicht nicht an. Zum Verhängnis wurde der GbR, dass sie die Fabrik in Zeitungsanzeigen zugleich auch zum Verkauf angeboten hatte. Dieser Umstand führte dazu, dass dem Gericht die parallel ergriffenen Vermietungsmaßnahmen (Schalten von Vermietungsanzeigen, Anbringen einer Werbetafel, Mundpropaganda) nicht mehr genügten, um eine Einkünfteerzielungsabsicht ausreichend zu belegen.

Hinzu kam, dass die Gesellschaft nicht auf die fehlende Marktgängigkeit des Objekts reagiert hatte. Aufgrund des maroden Zustands des Gebäudes hätte sie darauf hinwirken müssen, das Objekt wieder vermietbar zu machen (z.B. durch Umbau). Ein weiteres Ausschlusskriterium war für den BFH, dass der Pachtvertrag mit der GmbH in erster Linie geschlossen wurde, um die drohende Insolvenz der verpachtenden GmbH abzuwenden. Denn durch das gewählte Modell wurden der GmbH zusätzliche Pachteinnahmen verschafft; zudem wurden die laufenden Kosten der Immobilie auf die GbR abgewälzt. Auch aus dieser Gestaltung ergab sich, dass die GbR nicht mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt hatte, sondern lediglich Teil einer Verlustvermeidungsstrategie bei der GmbH war.

Hinweis: Im Urteilsfall hat das Finanzamt Verluste von insgesamt 110.000 EUR steuerlich aberkannt. Nimmt man an, dass die GbR-Gesellschafter einen Grenzsteuersatz von jeweils 42 % hatten, ergibt sich eine "verlorene" Steuerersparnis von rund 46.000 EUR.