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Abwendung einer Zwangsversteigerung: Auch Notverkäufe führen in den gewerblichen Grundstückshandel

Ob Grundstücksverkäufe noch der privaten Vermögensverwaltung zugerechnet werden können oder bereits einen gewerblichen Grundstückshandel begründen, ist in der Praxis nicht immer einfach zu beantworten. Zur Abgrenzung hat die Rechtsprechung die sogenannte Drei-Objekt-Grenze entwickelt, nach der ein gewerblicher Grundstückshandel in der Regel dann vorliegt, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von regelmäßig fünf Jahren veräußert werden.

Hinweis: Die steuerlichen Folgen eines gewerblichen Grundstückshandels sind weitreichend. Beispielsweise unterliegen die erzielten Gewinne plötzlich der Gewerbesteuer. Zudem können Wertzuwächse nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist nicht mehr steuerfrei vereinnahmt werden.

Vor kurzem hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die persönlichen und finanziellen Beweggründe für einen Immobilienverkauf unerheblich sind und daher auch Notverkäufe in die Prüfung der Drei-Objekt-Grenze einbezogen werden müssen.

Ein Grundstückseigentümer hatte hohe Steuerschulden angehäuft, weshalb die Zwangsversteigerung seiner Grundstücke drohte. Um bessere Verkaufspreise zu erzielen, veräußerte er die Grundstücke notgedrungen "freihändig" am Markt. Aufgrund dieser Notverkäufe nahm das Finanzamt später einen gewerblichen Grundstückshandel an und setzte Gewerbesteuermessbeträge fest. Der BFH segnete dieses Vorgehen ab und erklärte, dass die Notverkäufe einen gewerblichen Grundstückshandel begründet haben. Denn nach Auffassung des Gerichts ist es unerheblich, ob wirtschaftliche Zwänge hinter der Veräußerung stecken (z.B. die Ankündigung von Zwangsmaßnahmen durch den Grundpfandgläubiger).

Hinweis: Auch anders motivierte Notverkäufe, beispielsweise aufgrund von Scheidung, finanziellen Problemen oder Krankheit, müssen in die Beurteilung eines gewerblichen Grundstückshandels einbezogen werden.