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Einstieg in bestehenden Mietvertrag: Neuer Vermieter, neue Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht

Mit den prägnanten Worten "Kauf bricht nicht Miete" ist ein Paragraph im Bürgerlichen Gesetzbuch überschrieben, der regelt, dass Käufer von vermietetem Wohnraum in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters eintreten. Inwieweit dieser zivilrechtliche Grundsatz auch auf das Steuerrecht übertragen werden kann, hat kürzlich der Bundesfinanzhof (BFH) untersucht - konkret ging es um die Absicht zur Einkünfteerzielung.

Hinweis: Diese Absicht müssen Vermieter vorweisen, damit das Finanzamt ihre Vermietungsverluste steuerlich anerkennt.

Der BFH entschied, dass die Einkünfteerzielungsabsicht beim Verkauf eines Mietobjekts nicht vom Verkäufer auf den Erwerber übergeht. Vielmehr muss die Absicht in der Person des Erwerbers neu festgestellt werden.

Im Urteilsfall hatte eine Enkelin zusammen mit ihrem Ehemann eine vermietete Doppelhaushälfte von ihrer Großmutter erworben. Die Eheleute traten als Vermieter in den bestehenden Mietvertrag ein, der auf fünf Jahre befristet war und bereits eine Selbstnutzungsklausel zugunsten der Enkelin vorsah. Bereits zweieinhalb Jahre nach dem Kauf zog die Enkelin mit ihrem Mann in das Haus ein. Fraglich war nun, ob die Verluste aus den zwei Vermietungsjahren steuerlich anzuerkennen waren.

Der BFH lehnte das ab und verwies auf die fehlende Einkünfteerzielungsabsicht der Eheleute. Bereits das befristete, nur noch wenige Jahre andauernde Mietverhältnis sprach dafür, dass die Vermietungstätigkeit der Enkelin nicht auf Dauer angelegt war. Hinzu kam, dass die Enkelin keine eigenen Vermietungsbemühungen gezeigt hatte und zeitnah selbst in das Objekt eingezogen war. Dieses Verhalten sprach gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht.