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Option zur Umsatzsteuer: Wenn der Mieter nicht nur vorsteuerunschädliche Umsätze hat

Freiwillig Steuern zu zahlen kann sich durchaus lohnen - jedenfalls bei der Umsatzsteuer: An sich ist die Immobilienvermietung umsatzsteuerfrei. Verzichten Sie als Vermieter jedoch freiwillig auf diese Steuerbefreiung (Option), können Sie die Vorteile des Vorsteuerabzugs für sich nutzen.

Beispiel: Ein Vermieter lässt eine Gewerbeimmobilie für 1 Mio. EUR zuzüglich 190.000 EUR Umsatzsteuer bauen. Sofern er die Immobilie steuerfrei vermietet, steht ihm kein Vorsteuerabzug zu. Vermietet er sie hingegen steuerpflichtig, kann er im Regelfall 190.000 EUR vom Finanzamt als Vorsteuer zurückverlangen. Dann kostet ihn das Objekt quasi nur noch 1 Mio. EUR.

Die Option ist allerdings nur bei bestimmten Vermietungsumsätzen möglich:

1. Die Vermietung muss an einen anderen Unternehmer für dessen unternehmerische Tätigkeit erfolgen (z.B. Restaurant, Boutique, Handwerk).
2. Außerdem darf der Mieter ausschließlich Umsätze ausführen, die ihn selbst zum Vorsteuerabzug berechtigen. (Bei der Vermietung an einen Arzt oder ein Versicherungsbüro ist dieses Merkmal beispielsweise nicht erfüllt.)

In einem aktuellen Streitfall setzte sich das Finanzgericht Niedersachsen (FG) mit dem zweiten Merkmal auseinander. Der Kläger hatte Büroräume mit einer Gesamtfläche von 295 qm vermietet. Die Mieterin - eine GmbH - tätigte teilweise auch Umsätze, die sie nicht zum Vorsteuerabzug berechtigten. Der Anteil dieser Umsätze am Gesamtumsatz der GmbH lag bei ca. 20 %. Da seine Mieterin also nicht "ausschließlich vorsteuerunschädliche Umsätze" tätigte, durfte der Vermieter auch nicht zur Umsatzsteuer optieren.

Hinweis: Für solche Fälle sieht die Finanzverwaltung eine Bagatellregelung vor. Danach ist eine Option zulässig, wenn der Mieter das Objekt nur in einem geringen Umfang von bis zu 5 % für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug ausschließen.