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Grunderwerbsteuer: Bei Verlängerung des Erbbaurechts nur für die zusätzlichen Jahre zahlen

Der Erwerb eines Erbbaurechts unterliegt der Grunderwerbsteuer. Denn auch wenn bei einem Erbbaurecht immer eine zeitliche Befristung vereinbart wird, wird trotzdem ein "Grund" erworben - zumindest werden beide Vorgänge steuerlich gleichgestellt. Und mit dem "Grund" ist auch eine Begründung für die Grunderwerbsteuer vorhanden.

Mehr Schwierigkeiten als beim Kauf eines Grundstücks bereitet die Bewertung beim Erwerb eines Erbbaurechts. Denn während beim Kauf der Kaufpreis die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist, wird das Erbbaurecht üblicherweise über sogenannte Erbbauzinsen gezahlt. Das bedeutet, dass für die Nutzung des Grund und Bodens eine regelmäßig wiederkehrende Zahlung vergleichbar mit einer Pacht oder Miete vereinbart wird.

Für die Bemessung der Grunderwerbsteuer spielt die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts eine Rolle. Allerdings werden die Zahlungen nicht einfach addiert und die Summe der Grunderwerbsteuer unterworfen.

Beispiel: Bei 99 Jahren Erbbaurecht wären das bei einem jährlich zu zahlenden Zins von 1.000 EUR insgesamt 99.000 EUR. Davon müssten dann im günstigsten Fall 3,5 % Grunderwerbsteuer, also knapp 3.500 EUR, gezahlt werden.

Mal abgesehen davon, dass dieser Ansatz aus finanzmathematischer Sicht zu einer falschen Bewertung führen würde, hat das Steuerrecht für solche Fälle eine vereinfachende Tabelle entwickelt. Auf Grundlage dieser Tabelle wird der Jahreszins - im Beispiel also 1.000 EUR - mit einem Faktor - für 99 Jahre beträgt dieser 18,589 - multipliziert.

Beispiel: 1.000 EUR x 18,589 = 18.589 EUR. Im günstigsten Fall - bei 3,5 % Grunderwerbsteuer - wären das bei dieser Berechnungsmethode "nur" noch 650 EUR.

Wird das Erbbaurecht gar nicht erworben, sondern nur verlängert, fällt ebenfalls Grunderwerbsteuer an. Denn auch damit wird ein steuerrechtlich wirksamer Erwerbsvorgang ausgelöst. Die Bewertung der Bemessungsgrundlage erfolgt hierbei jedoch nur für die hinzugekommene Zeit. Die bereits mit Grunderwerbsteuer belastete Zeit wird nicht noch einmal besteuert.

So hat zumindest das Finanzgericht Münster kürzlich entschieden. Das Finanzamt wollte nämlich für die neue Laufzeit von 75 Jahren Grunderwerbsteuer festsetzen, obwohl das alte Erbbaurecht zum Zeitpunkt der Verlängerung noch über 37 Jahre lief. Dank des Urteils wurden zur Bestimmung der Bemessungsgrundlage letztendlich nur noch die 38 Jahre tatsächliche Verlängerung nach Ablauf der alten Laufzeit herangezogen und die Grunderwerbsteuer wurde entsprechend vermindert.