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Gewerblicher Grundstückshandel: Private Vermietungseinkünfte trotz 14 Grundstücksverkäufen

Wollen Sie in naher Zukunft Grundstücke verkaufen? Üblicherweise ist hier Vorsicht geboten. Denn bei der Veräußerung von mehr als drei Grundstücken oder Wohneinheiten innerhalb von fünf Jahren nimmt das Finanzamt in der Regel einen gewerblichen Verkauf an. Das Problem dabei ist, dass die Gewinne dann gewerbesteuerpflichtig werden.

Warum ist das so? Das Finanzamt unterstellt in einem solchen Fall, dass gar keine Vermietungs-, sondern schon von Anfang an eine Verkaufsabsicht vorhanden war. Diese Absicht ist das wesentliche Merkmal eines Handels. Und bei einem Handel ist in aller Regel Gewerblichkeit und damit auch die entsprechende Steuerpflicht gegeben.

In manchen Fällen tritt diese steuerrechtliche Konsequenz aber nicht ein: So hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg beispielsweise entschieden, dass die Veräußerung von 14 Wohneinheiten innerhalb von vier Jahren nicht zur Gewerblichkeit führen muss. Dies begründeten die Richter damit, dass die Eigentümerin im Streitfall seit über 30 Jahren nur ein einziges Objekt für Vermietungszwecke gehalten hatte. Dieses Objekt hatte sie dann in einzelne Wohneinheiten aufgegliedert, um einige davon zu veräußern. Und der Veräußerungserlös war ausschließlich in die Schuldentilgung und in die Sanierung der übrigen Wohneinheiten geflossen. Die Vermietungsabsicht blieb für die übrigen Wohneinheiten also bestehen.

Hinweis: Der Bundesfinanzhof hat übrigens einmal entschieden, dass die Veräußerung eines Grundstücks das sogenannte finale Ende der Vermietung darstellen kann. Der Veräußerungsgewinn kann dann - zumindest, wenn es sich nicht um eine Privatperson handelt - als Vermietungseinkünfte klassifiziert werden.

Bei Privatpersonen ist eine Veräußerung nach zehn Jahren in der Regel steuerfrei. Eine von Anfang an bestehende Verkaufsabsicht wird dann nicht mehr unterstellt. Im Zweifel sollten Sie sich vor einer Grundstücksveräußerung aber besser an uns wenden.