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Vermietung unter Angehörigen: Die Fremdüblichkeit muss Bestand haben
Für eine Vermietung unter Fremden interessiert sich das Finanzamt normalerweise nicht sonderlich. Ein Vorteil - ob beim Mieter oder beim Vermieter - wird maximal als Verhandlungsgeschick betrachtet. Bei einer Vermietung unter nahen Angehörigen wird er dagegen als gewollte Zuwendung qualifiziert. Und das hat handfeste steuerliche Auswirkungen.
Diese bekam kürzlich auch ein Rechtsanwalt zu spüren, der seiner Ehefrau einige Räume für ihre Praxis vermietet hatte. Um steuerlich anerkannt zu werden, muss ein Mietverhältnis fremdüblich sein. Das heißt nach Auffassung des Finanzgerichts München nicht nur, dass eine Miete in angemessener Höhe vereinbart, sondern dass das Mietverhältnis auch durchgesetzt werden muss. Die Mietzahlungen müssen regelmäßig fließen; bei Nichtzahlung sollte eine Mahnung erfolgen - und keine Stundung. Denn niemand würde einen Fremden ohne Grund über Jahre hinweg mietfrei bzw. gestundet bei sich wohnen lassen. Die Fremdüblichkeit muss zudem Bestand haben. Es reicht nicht aus, wenn von Zeit zu Zeit zwar ein fremdübliches Mietverhältnis durchgesetzt, anschließend aber immer wieder aufgegeben wird.
In der Nachweispflicht ist hierbei der Vermieter. Der Rechtsanwalt, der bereits mit einem Urteil aus 2010 auf die Probleme mit dem Mietverhältnis hingewiesen worden war, hatte auch beim zweiten Verfahren keinen Nachweis für eine durchgängige Fremdüblichkeit desselben erbringen können.
Die Konsequenzen dieser Nachlässigkeit waren hart: Das Mietverhältnis wurde steuerlich nicht anerkannt. Die Werbungskosten konnten dementsprechend auch keine steuermindernde Wirkung entfalten. Für den Rechtsanwalt bedeutete das über mehrere Jahre hinweg jeweils ca. 10.000 EUR weniger Aufwand (bzw. mehr Einkommen) im Steuerbescheid.
Hinweis: Vermieter sollten bei Verträgen mit nahen Angehörigen immer auf den Fremdvergleichsgrundsatz achten! Wir beraten Sie gerne hierzu bzw. machen Sie bei Unstimmigkeiten auch unaufgefordert auf mögliche Risiken aufmerksam.
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