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Nebenleistung zur Wohnungsvermietung: Sind Elektrizitäts-, Wärme- und Wasserlieferungen steuerfrei?

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat sich kürzlich zum Thema Nebenleistungen zu einer umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung geäußert. Die Klägerin in dem zugrundeliegenden Verfahren war die Wohnungsagentur der Armee Warschau. Diese vermietete verschiedene Immobilien zu Wohnzwecken. Daneben versorgte sie die Mieter teilweise mit Elektrizität, Wärme und Wasser. Die Wohnungsagentur war selbst aber kein Versorgungsunternehmen. Vielmehr kaufte sie diese Versorgungsleistungen ein und berechnete die Kosten als Nebenkosten zur Miete weiter. 

An sich ist die Versorgung mit Elektrizität, Wärme und Wasser eine steuerpflichtige Leistung. Im Urteilsfall stellte sich aber die Frage, ob es sich bei den Versorgungsleistungen bzw. Nebenkosten um Nebenleistungen zur umsatzsteuerfreien Wohnungsvermietung handelt und ob sie damit ebenfalls umsatzsteuerfrei sind. Als Nebenleistungen würden sie nämlich das "Schicksal der Hauptleistung teilen". Lägen getrennte Leistungen vor, wären die Versorgungsleistungen dagegen zu besteuern. 

Die Frage, ob eine Hauptleistung in Verbindung mit einer Nebenleistung vorliegt, ist im Einzelfall nur schwer zu beantworten. Der EuGH geht dann von getrennten Leistungen aus, wenn der Mieter den Lieferanten und/oder die Nutzungsmodalitäten der Versorgungsleistungen selbst wählen kann. Außerdem spricht es für getrennte Leistungen, wenn der Mieter seinen Verbrauch von Wasser, Elektrizität oder Wärme durch das Anbringen von individuellen Zählern kontrollieren kann und wenn abhängig von diesem Verbrauch abgerechnet wird.

Hinweis: Diese Entscheidung des EuGH widerspricht der Ansicht der deutschen Finanzverwaltung. Letztere sieht die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit Wasser (auch mit Warmwasser), die Überlassung von Waschmaschinen, die Flur- und Treppenreinigung, die Treppenbeleuchtung sowie die Lieferung von Strom durch den Vermieter bei der Grundstücksvermietung in der Regel als Nebenleistung an. Einstweilen können Sie sich daher noch auf die günstigere Rechtsauffassung in Deutschland berufen.