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Kosten des Mietobjekts: Welche Abzugsmöglichkeiten sich Vermietern bieten

In Zeiten niedriger Zinsen und unsicherer Kapitalmärkte sind Immobilien zu begehrten Anlageobjekten geworden. Wer mit der Vermietung einer Immobilie Geld verdienen will, sollte allerdings die steuerlichen Regeln kennen, die für Vermietungstätigkeiten gelten. Zentral ist für Vermieter die Frage, wie sich die Kosten des Objekts steuermindernd absetzen lassen. Die Steuerberaterkammer Stuttgart hat die geltenden Regeln zu dieser Frage kürzlich wie folgt zusammengestellt:

• Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes müssen in aller Regel über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt werden; deren Abschreibung ist meist nur mit 2 % pro Jahr zulässig. Zu den Anschaffungskosten gehören alle Aufwendungen, die zum Erwerb eines bebauten Grundstücks getätigt werden, einschließlich der Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuch-, Notar- und Maklerkosten. Muss ein Gebäude erst einmal in einen betriebsbereiten Zustand versetzt werden, gehören auch die Aufwendungen hierfür zu den Anschaffungskosten. Als Herstellungskosten wertet das Finanzamt Aufwendungen zur Herstellung oder Erweiterung einer Immobilie. Hierunter fallen Ausgaben für den Hausneubau, die Wiedererrichtung eines voll verschlissenen Gebäudes und die Änderung der Funktion bzw. Zweckbestimmung eines Gebäudes. Auch Kosten, die das Mietobjekt über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern, zählen zu den Herstellungskosten. Gleiches gilt für jene, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird (z.B. Anbau).
• Erhaltungsaufwendungen können von Vermietern sofort im Jahr der Zahlung steuermindernd abgezogen werden. Hierunter fallen Kosten, die nicht die Wesensart des Gebäudes verändern, das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten und regelmäßig wiederkehren (z.B. Maler- und Tapezierarbeiten, Austausch von Fenstern, Einbau einer neuen Heizung). Fallen allerdings mehrere Erhaltungsaufwendungen zusammen in einem "Maßnahmenbündel" an, kann es zu einer Standardverbesserung des Gebäudes kommen mit der steuerlichen Folge, dass die Aufwendungen insgesamt zu Herstellungskosten werden.
• Steuerlich brisant sind für Vermieter die Regelungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten: Fallen innerhalb von drei Jahren nach dem Hauskauf Aufwendungen für die Instandsetzung oder Modernisierung an, die (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen, werden sie rückwirkend in langfristig abschreibbare Herstellungskosten umqualifiziert. Der Sofortabzug als Erhaltungsaufwand wird dann vom Finanzamt rückgängig gemacht.