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Einheitliches Vertragswerk: Wann die Grunderwerbsteuer auch auf den Neubau anfällt

Als potentieller Grundstückserwerber sollten Sie sich vor Abschluss eines Kaufvertrags eine wichtige steuerliche "Falle" vor Augen führen: Die Grunderwerbsteuer ist nicht nur von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch, sondern zudem häufig nicht nur auf den Grund und Boden, sondern auch auf das zugehörige Gebäude fällig.

So kann es selbst dann kommen, wenn das erworbene Grundstück zwar noch leer ist, Sie aber "fiktiv" ein bebautes Grundstück erwerben. Das ist der Fall, wenn Sie den unbebauten Grund und Boden kaufen und gleichzeitig einen Bauvertrag abschließen (einheitliches Vertragswerk). Das Finanzamt geht dann davon aus, dass Sie das Grundstück auch nur im bebauten Zustand besitzen wollen, und setzt entsprechend höhere Grunderwerbsteuer fest.

Das Finanzgericht Niedersachsen (FG) hat kürzlich solch einen Fall beurteilt: In diesem hatte das Finanzamt die Grunderwerbsteuer zuerst lediglich auf Basis des Grundstückskaufpreises festgesetzt. Nach Fertigstellung des Gebäudes forderte es Grunderwerbsteuer nach, weil es den Abschluss des Bauvertrags als ihm zuvor unbekannte, sogenannte neue Tatsache betrachtete, die es zu einer rückwirkenden Änderung des Steuerbescheids berechtige.

Doch stellte der Bauvertragsabschluss nach Auffassung des FG gar kein rückwirkendes Ereignis dar. Denn bereits beim Erwerb war der Bauvertrag fester Bestandteil des Kaufvertrags gewesen. Das Finanzamt hatte dies lediglich verkannt und fälschlicherweise zu geringe Grunderwerbsteuer festgesetzt. Da der ursprüngliche Bescheid inzwischen bestandskräftig geworden war, konnte - zumindest mit dieser Begründung - keine Änderung mehr erfolgen. Der Grundstückseigentümer musste also keine Grunderwerbsteuer auf das Gebäude nachzahlen.