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Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerung: Anteilige Instandhaltungsrückstellung ist nicht abziehbar

Um zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanzieren zu können, zahlen Wohnungseigentümer regelmäßig Gelder in die Instandhaltungsrückstellung ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Im Fall eines Eigentümerwechsels verbleibt die Rückstellung bei der Gemeinschaft und wird nicht anteilig ausbezahlt.

Ein Immobilieninvestor ist vor dem Bundesfinanzhof (BFH) mit dem Vorstoß gescheitert, die Instandhaltungsrückstellungen von der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage seiner ersteigerten Immobilien abzuziehen. Er hatte mehrere Wohnungen bei Zwangsversteigerungen erworben, woraufhin sein Finanzamt die Grunderwerbsteuer auf Grundlage des jeweils abgegebenen Meistgebots berechnet hatte. Der Investor wollte vor dem BFH durchsetzen, dass das Amt die auf die Wohnungen entfallenden Instandhaltungsrückstellungen von den Meistgeboten abzieht.

Der BFH urteilte jedoch, dass das Amt korrekt gerechnet hatte. Nach dem Wortlaut des Grunderwerbsteuergesetzes bemisst sich die Steuer bei einer Zwangsversteigerung nach dem Meistgebot. Die anteilige Instandhaltungsrückstellung darf nach Gerichtsmeinung nicht in Abzug gebracht werden, denn sie ist nicht Gegenstand der Versteigerung. Sie gehört zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft (nicht zum Vermögen des ehemaligen Wohnungseigentümers) und geht beim Eigentumserwerb im Versteigerungsverfahren (durch Zuschlag) nicht kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Somit fehlt es an einem sogenannten Rechtsträgerwechsel, der für die Grunderwerbsteuer typisch ist. Auch der Umstand, dass die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Zuschlag im Versteigerungsverfahren auf den Ersteher übergeht, rechtfertigt nach Gerichtsmeinung keinen Abzug der anteiligen Instandhaltungsrückstellung.

Hinweis: Die Entscheidung bezieht sich auf Erwerbe im Zwangsversteigerungsverfahren; beim regulären Kauf einer Eigentumswohnung gilt derzeit noch die BFH-Rechtsprechung aus 1991, wonach das Guthaben aus einer Instandhaltungsrückstellung aus der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden darf. Der BFH ließ in seinem neuen Urteil offen, ob er an dieser Rechtsprechung auch nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.01.2007 noch festhält.