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Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Schönheitsreparaturen müssen in 15-%-Grenze eingerechnet werden

Wenn Sie als Vermieter in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie durchführen, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile, denn diese Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort abziehbar sind, werden vom Finanzamt zu Herstellungskosten umgedeutet, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Hinweis: Diese Umdeutung bewirkt, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die Abschreibung des Gebäudes von regelmäßig 2 % pro Jahr steuermindernd auswirken. Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist dann nicht möglich.

Um diese ungünstige Rechtsfolge abzuwenden, begeben sich Vermieter mit ihren Finanzämtern häufig in Rechtsstreitigkeiten. So auch drei Vermieter, die kürzlich vor dem Bundesfinanzhof (BFH) einen Sofortabzug ihrer Aufwendungen erreichen wollten. In den Entscheidungsfällen hatten sie Immobilienobjekte erworben und in zeitlicher Nähe zur Anschaffung umgestaltet, renoviert und instandgesetzt. Im Prozess machten sie geltend, dass jedenfalls die Kosten für reine Schönheitsreparaturen wie für das Tapezieren und das Streichen von Wänden, Bädern, Heizkörpern, Türen und Fenstern nicht zu den Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der 15-%-Regelung gehören und sofort abziehbar sind.

Der BFH entschied jedoch, dass auch Schönheitsreparaturen zu den Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen gehören, da der Gesetzgeber mit den Vorschriften zu anschaffungsnahen Herstellungskosten eine typisierende Regelung schaffen wollte. Einzurechnen sind nach Gerichtsmeinung auch Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (= vermietbar) machen und es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (= Luxussanierungen).

Hinweis: Die neue Rechtsprechung ist nachteilig für Vermieter, weil bei der Prüfung der 15-%-Grenze sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen zusammengerechnet werden müssen. Vermieter sollten vor dem Beginn von umfangreichen Sanierungsmaßnahmen auf jeden Fall prüfen, ob die 15-%-Grenze voraussichtlich überschritten wird; bei den Baukosten sollten sie unbedingt einen Sicherheitszuschlag einrechnen. Um den sofortigen Werbungskostenabzug zu erhalten, kann es sich beispielsweise anbieten, umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in einer günstigeren Bauausführung zu beauftragen oder erst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist in Angriff zu nehmen.