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Verbilligte Vermietung: Wann eine Werbungskostenkürzung droht

Wer Wohnraum an nahe Angehörige vermietet, verlangt häufig nur eine verbilligte Miete - das Geld bleibt ja schließlich in der Familie. Trotz dieser Großzügigkeit möchten Vermieter die Kosten ihres Mietobjekts (z.B. Darlehenszinsen) aber gleichwohl gerne weiterhin in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Seit 2012 spielt der Fiskus bei diesem Komplettabzug nur mit, wenn das Entgelt für die Wohnungsüberlassung mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Wird die Wohnung billiger überlassen, muss die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgesplittet werden mit der Folge, dass die Werbungskosten nur anteilig (für den entgeltlichen Teil) abziehbar sind.

Hinweis: Bis einschließlich 2011 trat die Werbungskostenkürzung unterhalb einer Schwelle von 56 % der ortsüblichen Marktmiete ein. In der Spanne zwischen 56 % bis unter 75 % war ein voller Werbungskostenabzug zudem nur möglich, wenn der Vermieter anhand einer sogenannten Totalüberschussprognose nachweisen konnte, dass er auf lange Sicht ein positives Ergebnis mit seiner Vermietung erwirtschaften wird. Gelang ihm dieser Nachweis nicht, folgte auch hier die Kürzung der Werbungskosten.

Ein Vermieter aus dem Rheinland hat sich vor dem Bundesfinanzhof (BFH) gegen eine solche Werbungskostenkürzung nach dem alten Recht gewandt. Er hatte im Jahr 2011 eine Wohnung an seine Mutter vermietet - Einnahmen von 3.024 EUR standen dabei Werbungskosten von 11.228 EUR gegenüber (steuerlicher Verlust somit 8.204 EUR). Das Finanzamt verglich die gezahlte Kaltmiete von 2.900 EUR mit der ortsüblichen Kaltmiete von 4.656 EUR und kam so auf eine Entgeltlichkeitsquote von 62,28 %, so dass es die Werbungskosten (mangels positiver Totalüberschussprognose) entsprechend kürzte. Der Vermieter nahm hingegen einen Vergleich der Warmmieten vor, so dass er eine Entgeltlichkeitsquote von 80,03 % errechnete und sich zum vollen Werbungskostenabzug berechtigt sah.

Der BFH entschied, dass bei der Berechnung der Entgeltlichkeitsquote tatsächlich die ortsübliche Warmmiete herangezogen werden muss, die sich aus der ortsüblichen Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten ergibt.

Über die Frage, ob eine Werbungskostenkürzung tatsächlich ungerechtfertigt war, konnte der BFH aber nicht abschließend entscheiden, weil das Finanzgericht in einem zweiten Rechtsgang noch Feststellungen zur üblichen Miete am Ort des Vermietungsobjekts nachholen muss.

Hinweis: Auch nach neuer Rechtslage ab 2012 setzt sich die ortsübliche Marktmiete bei der verbilligten Wohnraumüberlassung aus der ortsüblichen Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten nach der BetrKV zusammen.