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Grunderwerbsteuer: Gestalterische Vorgaben führen nicht zur Besteuerung der Baukosten

Beim Immobilienkauf fällt eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises an - die Steuersätze variieren je nach Bundesland. Wer ein unbebautes Grundstück erwirbt, um es anschließend bebauen zu lassen, rechnet im Regelfall damit, dass die Steuer nur auf den reinen Bodenpreis berechnet wird. Dies kann jedoch ein teurer Irrtum sein, denn auch die Baukosten können der Steuer unterliegen, wenn der Fiskus zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag einen rechtlichen oder sachlichen Zusammenhang sieht und somit von einem einheitlichen Erwerbsgegenstand ausgeht.

Hinweis: Durch die Einrechnung der Baukosten erhöht sich die Grunderwerbsteuer schnell um mehrere Tausend Euro - diese ungeplanten Ausgaben können Bauherren in ernste finanzielle Nöte bringen.

Auch Eheleute aus Rheinland-Pfalz sahen sich kürzlich einem solchen ungeplanten Steuerzugriff ausgesetzt. Sie hatten vor dem Abschluss ihres Grundstückskaufvertrags einen Bauvorschlag erstellen müssen, der in Einklang mit dem Gestaltungshandbuch des Grundstücksveräußerers stand. Nachdem die Eheleute grünes Licht für ihren Bauvorschlag erhalten hatten, schlossen sie den Kaufvertrag ab, der unter anderem die Verpflichtung beinhaltete, ein Gebäude nach den genehmigten Plänen zu errichten. Eine Pflicht zur Beauftragung eines bestimmten Bauunternehmens sah der Vertrag allerdings nicht vor.

Das Finanzamt ging bei der vorliegenden Gestaltung von einem einheitlichen Erwerbsgegenstand aus und bezog neben den Grundstückskosten von 165.000 EUR auch die Bauerrichtungskosten von rund 300.000 EUR in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ein.

Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz (FG) gab dem Amt zunächst Recht und verwies darauf, dass die Kontrolle über die bauliche Grundstücksgestaltung letztlich beim Veräußerer verblieben sei.

Der Bundesfinanzhof hob das finanzgerichtliche Urteil jedoch auf und erklärte, dass allein die Verpflichtung des Grundstückskäufers, ein Grundstück nach den gestalterischen Vorgaben der Veräußererseite zu bebauen, noch keinen einheitlichen Erwerbsgegenstand begründet. Hinzukommen muss, dass das beauftragte Bauunternehmen zur Veräußererseite gehört. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Veräußerer und Bauunternehmer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng miteinander verbunden sind.

Hinweis: In einem zweiten Rechtsgang muss das FG nun prüfen, ob die ausgewählte Baufirma der Veräußererseite zuzuordnen ist. Dies kann sich beispielsweise auch daraus ergeben, dass Veräußerer und Baufirma einen gemeinsamen Vermarktungsprospekt für das Grundstück herausgebracht haben.