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Ratenzahlung: Wann wirkt sich der Verlust aus einer privaten Grundstücksveräußerung aus?

Als Immobilienbesitzer wissen Sie sicherlich: Mindestens zehn Jahre müssen Sie ein Grundstück oder eine Wohnung behalten, damit auf den Gewinn aus der Veräußerung keine Steuern anfallen. Was für den einen ein Vorteil ist, kann für den anderen ein Nachteil sein. Denn ein Verlust ist nach zehn Jahren steuerlich ebenfalls unbeachtlich.

Einer Grundstücksgemeinschaft war das offensichtlich bekannt, denn sie veräußerte ihr Grundstück bereits nach neun Jahren. Schwierig war dabei, dass der neue Eigentümer den Kaufpreis in Raten zahlen wollte. Denn es war unklar, wann bei einer Ratenzahlung der Verlust bzw. der Gewinn als angefallen gilt.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg half bei der Zeitpunktfindung. Der Gewinn wird bei privaten Veräußerungsgeschäften - zumindest bei der Veräußerung von Grundstücken - stichtagsbezogen betrachtet. Abweichend davon kann sich der Gewinn bei einer Ratenzahlung steuerlich erst dann auswirken, wenn die Anschaffungs- und Herstellungskosten zuzüglich der Veräußerungskosten überschritten sind.

Beispiel: Einem Veräußerungspreis von 140.000 EUR stehen Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie Veräußerungskosten von insgesamt 100.000 EUR gegenüber. Es wird eine Ratenzahlung von 7 x 20.000 EUR vereinbart. Der Gewinn fällt erst mit der sechsten und siebten Rate an und wirkt sich steuerlich auch erst in dem Veranlagungszeitraum aus, in dem diese Raten gezahlt werden - möglicherweise also in zwei verschiedenen Kalenderjahren.

Ein Veräußerungsverlust hingegen fällt erst mit der Zahlung der letzten Rate an. Denn erst dann steht fest, wie hoch der Verlust tatsächlich ist. Eine Geltendmachung des Verlusts im ersten Jahr mit der ersten Rate und eine anschließende Verrechnung mit den nächsten Raten, die als Gewinn deklariert werden, sind dagegen unzulässig.